El área céntrica de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, históricamente consolidada como el núcleo financiero, administrativo y comercial de la República Argentina, ha experimentado en las últimas décadas un proceso gradual de descentralización corporativa y de mutación de sus dinámicas funcionales. Sin embargo, fue la irrupción de la pandemia de COVID-19 la que actuó como catalizador definitivo del vaciamiento de este sector. Dejó a su paso un paisaje urbano caracterizado por edificios corporativos vacíos, persianas comerciales permanentemente bajas y una drástica disminución del flujo peatonal diario. Estos elementos configuraron una crisis de obsolescencia física y funcional sin precedentes en la historia urbana local.
Frente a este escenario de degradación del tejido urbano central, el gobierno porteño impulsó una reingeniería normativa y fiscal de gran escala, diseñada bajo los preceptos del “empresarialismo urbano”, en la que el Estado asume un rol proactivo en la promoción de la actividad económica mediante la transformación del territorio.
El andamiaje jurídico e institucional de esta iniciativa se materializó con la sanción de la ley 6.508 por la Legislatura porteña el 9 de diciembre de 2021, reglamentada mediante el decreto 138/22. Esta norma crea formalmente el “Régimen de Transformación del Área Céntrica de la Ciudad de Buenos Aires”, cuyo objeto declarado es la reconversión de este espacio en un “área urbana residencial, inteligente y sostenible”.
Geográficamente, la ley 6.508 delimita el polígono comprendido entre la Avenida Santa Fe, el Crucero General Belgrano, la Avenida del Libertador, la Avenida Leandro N. Alem, la Avenida Paseo Colón, la Avenida Belgrano, Bernardo de Irigoyen y Carlos Pellegrini, incluyendo ambas aceras. En este polígono, el Estado porteño asume la estrategia de ceder una porción muy significativa de su recaudación tributaria futura para viabilizar la rentabilidad del redesarrollo a cargo de actores privados.
El mecanismo operativo central del régimen consiste en promover las denominadas “actividades económicas estratégicas”. Estas incluyen el desarrollo de viviendas, residencias universitarias y geriátricas, centros culturales, instituciones educativas de todos los niveles, centros médicos y de salud, instalaciones deportivas y establecimientos gastronómicos.
Para fomentar estas actividades, la ley estableció un esquema agresivo de exenciones y créditos fiscales. Quienes presentaran proyectos de adaptación, adecuación o reforma de inmuebles antes del 31 de enero de 2024 podrían acceder al beneficio de computar como pago a cuenta del Impuesto sobre los Ingresos Brutos un porcentaje que oscila entre el 50, el 60 y hasta el 70% del monto total invertido en las obras.
Este crédito fiscal resulta sumamente atractivo para los grandes desarrolladores, ya que puede aplicarse a la totalidad de las actividades económicas que desarrollen en cualquier punto de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sin limitarse exclusivamente a los ingresos generados en el inmueble reconvertido.
Para los bancos, todo
El Régimen de Transformación es una transferencia desigual y excesiva de recursos públicos al sector privado más concentrado. Mediante el esquema de créditos fiscales, el GCBA termina financiando el riesgo empresarial de los grandes desarrolladores y de las corporaciones financieras.
Los beneficios fiscales originales representaban un financiamiento público equivalente al 58% de las inversiones totales proyectadas para la reconversión, dejando apenas un 42% del capital como inversión de riesgo estrictamente privada.
En un contexto macroeconómico caracterizado por el ajuste del gasto público, una declarada emergencia habitacional y ambiental, y recortes en infraestructura social, la renuncia estatal a percibir decenas de miles de millones de pesos en concepto de ingresos brutos constituye una política de “subsidio a los ricos” y de extractivismo urbano.
La refuncionalización del microcentro está orientada casi en su totalidad a la captación de sectores de ingresos medios-altos y altos, así como al turismo internacional. Aunque la ley enuncia en sus fundamentos la búsqueda de la “cohesión social”, la tipología de producción de vivienda resultante no aborda en absoluto el déficit habitacional crónico de las clases populares ni de las familias trabajadoras porteñas. Por el contrario, las unidades generadas en los proyectos de reconversión se orientan de manera contundente al mercado de alquileres temporales en moneda extranjera (a través de plataformas como Airbnb) o funcionan como meras reservas de valor financiero, lo que exacerba la especulación inmobiliaria y eleva artificialmente el valor del suelo en el área.
Este fenómeno de elitización empuja a los residentes tradicionales, a los inquilinos de hoteles familiares y a los pequeños comerciantes fuera del área, en un proceso clásico de gentrificación y turistificación que diluye la identidad histórica y social del casco urbano.
Mientras el microcentro recibe incentivos milmillonarios para reconvertir metros cuadrados de oficinas en viviendas de lujo y centros de arte contemporáneo, el sur padece un déficit crónico de consolidación territorial.
La casta bancaria e inmobiliaria
El plazo estipulado por la ley 6.508 para que los particulares presentaran proyectos de reconversión finalizó el 31 de enero de 2024. Al cierre de dicha ventana temporal, se había consolidado la presentación de un total de 22 proyectos.
Durante el primer semestre de 2024, el propio GCBA reconoció la insostenibilidad del programa. La suma de los beneficios fiscales (los créditos computables contra el Impuesto sobre los Ingresos Brutos) correspondientes a los proyectos que contaban con actos administrativos de preaprobación ascendía a la exorbitante suma de 214.677.878 UVAs (399 mil millones de pesos).
Frente a esta caída brutal en la recaudación, el GCBA dictó la resolución conjunta 1078-MHFGC/24. Esta medida de emergencia suspendió todos los efectos de los actos administrativos de preaprobación y aprobación de proyectos. El objetivo de la suspensión fue, teóricamente, realizar una evaluación integral y recalibrar el programa.
El gobierno convocó a los inversores titulares de los 22 proyectos para que los readecuaran, imponiendo topes de beneficio por metro cuadrado construido. Luego de negociaciones, las empresas “aceptaron someterse” a nuevos límites en sus beneficios fiscales.
Esta maniobra gubernamental redujo el costo fiscal total del régimen en aproximadamente un 30%, lo que disminuyó el compromiso de 214,6 millones a 151,4 millones de UVAs totales (281 mil millones de pesos). Los bancos y fideicomisos debieron conformarse con un regalo de 200 millones de dólares, equivalente a 4.500 viviendas.
En la actualidad, existen 16 proyectos en ejecución con distintos grados de avance, movilizando una inversión del sector privado de aproximadamente 381.331.279 dólares, lo que supone la reconversión de 212.000 metros cuadrados (109.000 m² destinados a viviendas y 103.000 m² a propuestas comerciales, educativas, gastronómicas y culturales).
El análisis de la distribución de estos subsidios revela una profunda concentración de recursos. Los cinco proyectos más beneficiados acaparan una proporción mayoritaria del esfuerzo fiscal de la ciudad. A la cabeza se encuentra el fideicomiso Edificio del Plata, al que le siguen, en orden de magnitud, el proyecto de Alsina 730, el edificio Tornquist, el inmueble de la UCEMA y el desarrollo en Marcelo T. de Alvear 960.
Los privilegiados
Edificio del Plata (Carlos Pellegrini 211)
El caso más paradigmático y de mayor envergadura económica del régimen es el ex Edificio del Plata, un monumental exponente de la arquitectura racionalista de posguerra. Ubicado estratégicamente frente al Obelisco, este inmueble albergó durante décadas diversas dependencias burocráticas e institucionales del GCBA, incluyendo el Mercado del Plata original y, posteriormente, tribunales y ministerios.
El “Masterplan” encomendado al estudio de arquitectura BMA (Bodas-Miani-Anger), un gran beneficiario del GCBA, proyecta la refuncionalización de más de 60.244 metros cuadrados, generando 720 departamentos residenciales de distintas superficies, sumando locales comerciales en planta baja y polos gastronómicos.
En abril de 2016, el GCABA subastó el edificio. El inmueble fue adquirido por el Banco Hipotecario S.A. por la suma de 68 millones de dólares. Como corolario de la renegociación con la ciudad en 2024, este proyecto se consolidó como el mayor absorbente de recursos públicos, con un beneficio fiscal de 71 millones de dólares, superior a lo que la ciudad recibió al subastar el edificio. El GCBA regala más recursos de los que ingresaron por la venta del edificio.
Proyecto “ArtHaus” (Bartolomé Mitre 434)
El edificio, que durante años operó con un perfil estrictamente financiero albergando oficinas y bóvedas de una sucursal del Banco Supervielle, fue adquirido por la firma Mitre Construcciones S.A., bajo la presidencia del desarrollador inmobiliario Andrés Buhar.
La estructura brutalista y hermética del ex banco ha sido transmutada en “ArtHaus”, un centro cultural y de experimentación artística ubicado en el microcentro. Para apuntalar esta metamorfosis, el GCABA le aseguró a la firma subsidios fiscales por casi 7 millones de dólares.
Edificio Tornquist (Bartolomé Mitre 523)
El inmueble fue concebido originalmente como sede matriz del emporio financiero del Banco Tornquist. Tramitado en los expedientes administrativos bajo el paraguas de la sociedad Parimax S.A., el histórico Edificio Tornquist gozará de subsidios extraordinarios por un valor de 18 millones de dólares para su reconversión.
Universidad del CEMA (Suipacha 652)
El sector educativo, identificado por la normativa como una “actividad estratégica”, tiene su máximo exponente en la solicitud presentada por la Asociación Civil Universidad del CEMA (UCEMA). La institución académica logró asegurar beneficios impositivos por más de 12 millones de dólares para refuncionalizar el inmueble sito en la calle Suipacha 652/664.
En el listado de beneficiarios, hay proyectos de edificios no construidos, por ejemplo el de Alsina 730. Según declaró la propietaria, María Susana Álvarez, al presentar la propuesta, el edificio de 26 pisos proyectado se encontraba en la etapa de construcción del subsuelo. La sociedad porteña terminará subsidiando este megaemprendimiento por casi 25 millones de dólares. No se comprende, en este caso, dónde estaría la “rehabilitación” o “refuncionalización” de un edificio que aún no existe.
En una escala de intervención diferente, la reconocida empresa marplatense de alfajores y cafetería Havanna S.A. aprovechó las exenciones del régimen para ampliar sus capacidades operativas. Las obras de esta firma se concentraron en locales estratégicamente ubicados en corredores turísticos, específicamente en Avenida de Mayo 702, Florida 986 y Avenida Corrientes 880. Las intervenciones de Havanna S.A. ya han sido certificadas por los equipos técnicos de la Dirección General de Estrategia Productiva como completamente finalizadas.
Implicancias multidimensionales del Programa de Transformación
Desde la perspectiva de la teoría de la gobernanza urbana, el régimen de la ley 6508 cristaliza el avance hegemónico del “empresarialismo urbano” en la administración de Buenos Aires. En este paradigma, el GCBA claudica en su rol histórico como ente planificador que tutela y garantiza el bienestar general y el derecho a la ciudad. En cambio, el aparato estatal se reconvierte en un agresivo “socio promotor” y en un facilitador de negocios para las facciones más concentradas del capital inmobiliario y financiero.
La política pública territorial deja de debatirse en foros democráticos o en procesos participativos con las asambleas vecinales; se diseña a medida en mesas técnicas cerradas, donde priman los intereses de los desarrolladores. Esta profunda asimetría estructural de poder devalúa gravemente la calidad democrática de la gestión urbana local, marginando a los habitantes y colectivos sociales de toda injerencia vinculante en las decisiones sobre el destino material de su propia ciudad.
En la estricta dimensión económica, la magnitud del costo de oportunidad asumido por la Ciudad de Buenos Aires resulta fiscalmente extraordinaria. Estos fondos fiscales que el Tesoro de la Ciudad renuncia a percibir directamente podrían, bajo una matriz de políticas públicas progresiva, haber sido destinados a financiar obras críticas, de extrema necesidad y de altísimo impacto social, como, por ejemplo, la construcción de miles de viviendas de interés social.
Corrupción urbanística
La corrupción urbanística se materializa cuando los principios urbanísticos y los códigos de edificación son constantemente flexibilizados, modificados, interpretados de manera ambigua o directamente derogados, caso por caso (el denominado “urbanismo a la carta”), con el único fin de maximizar la rentabilidad puramente especulativa de los grandes grupos de poder desarrollador.
El Régimen de Transformación del Microcentro (ley 6.508) presenta claros síntomas de corrupción urbanística. El simple hecho de que megacorporaciones y sociedades que históricamente gozan de balances comerciales superavitarios y sobrada capacidad financiera (como grandes terratenientes urbanos, grandes entidades financieras, megaconstructoras y fideicomisos multinacionales) se adjudiquen de manera directa subsidios fiscales para refuncionalizar activos inmobiliarios que ya integran su propio patrimonio corporativo y que, sin subsidio estatal, igualmente hubieran avanzado con estas refuncionalizaciones, configura un caso ejemplar e indudable de corrupción urbanística.
Solo mediante procesos de democratización profunda y vinculante en la planificación territorial barrial, la sanción de mecanismos que penalicen la lógica de la especulación inmobiliaria y el combate a toda forma de corrupción urbanística, la ciudad estará en condiciones de transformar el microcentro porteño en un hábitat integrador, ambientalmente sostenible y socialmente justo para sus habitantes.
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