El delirio como cimiento

 

En el año 2000 se realizó una importante modificación al Código de Planeamiento porteño que trajo problemas graves de colapso de la infraestructura de los servicios públicos que no estaba preparada para recibir la nueva sobrecarga constructiva. La situación fue tan dramática que Telerman, en su carácter de jefe de Gobierno, dictó el Decreto N.º 1.929/2006 que suspendió por 3 meses el otorgamiento de permisos de obra nueva en los barrios de Villa Urquiza, Coghlan, Núñez, Palermo, Villa Pueyrredón y Caballito, para evaluar la capacidad de carga de la infraestructura.

En 2016, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) inició el debate para ya no actualizar la normativa urbanística, sino renovarla integralmente. Así se propuso derogar el Código de Planeamiento y su reemplazo por el Código Urbanístico. Esta decisión partió con dos errores importantes.

Primero se debió actualizar el Plan Urbano Ambiental, ley madre de planificación de la ciudad, antes de avanzar con el Código Urbanístico. En un orden sensato de planificación, primero se arranca con los lineamientos principales que determinarán el futuro de la ciudad y luego con la aprobación de las herramientas que deberían operativizar dichos lineamientos. En este caso, se avanzó primero con la herramienta (Código Urbanístico), que concretiza lo que se puede construir en cada parcela de la ciudad, y no con el Plan Urbano Ambiental que para entonces ya se encontraba vencido.

El segundo gran error, por lo menos, desde la perspectiva de la democracia participativa, fue que el GCBA organizó el Foro de Desarrollo Urbano para discutir el contenido del Código Urbanístico donde sólo invitó a las desarrolladoras inmobiliarias más importantes del país, sus estudios jurídicos y de arquitectura y sus consultoras. La jueza, en una sentencia histórica, advirtió al gobierno que “si sólo se convoca principalmente a los empresarios que desarrollan proyectos inmobiliarios, que pertenecen a un sector de la sociedad (…) y se deja de lado a todo el resto de las instituciones, y representantes de las mismas, que forman parte de la sociedad civil, las perspectivas a ser explicitadas en los nuevos Código Urbanístico y Código de Edificación tendrán un sesgo que no reflejará la posición que pueden llegar a manifestar los miembros del resto de la sociedad civil”.

Cuando aparecieron los primeros borradores del Código Urbanístico, salió a la luz que el plan del GCBA era incrementar la capacidad constructiva en toda la ciudad sin criterio ambiental, patrimonial ni social alguno. Para fundar esta decisión se basaron en dos pilares que van desde el delirio urbanístico hasta la superficialidad. Uno de ellos era que la Ciudad de Buenos Aires debía transformarse para ser habitada por 6 millones de personas. Por lo tanto, la normativa debía permitir que en las parcelas se construyera para dicha cantidad de población, duplicando la actual, sin transiciones.

El otro pilar, un tanto caricaturesco, estaba relacionado con la estética de la ciudad. Hablamos de las medianeras blancas de los edificios, esos paredones sin fachada que tienen su origen en los vaivenes de la planificación porteña y en la acumulación de excepciones inmobiliarias o, como le gusta llamar al gobierno eufemísticamente, “interpretaciones”. Del diagnóstico realizado por los “técnicos” del gobierno, resultó que la existencia de estas medianeras blancas era uno de los principales problemas urbanos de la ciudad. Previamente, esta situación jamás había surgido como problema ni siquiera en las encuestas o focus groups que tanto estimula día a día este gobierno. La solución que se les ocurrió para tapar las medianeras blancas fue incrementar las alturas y autorizar los enrases. Quizás habría sido mejor llenar de murales la ciudad.

Cimentados en estos dos pilares, finalmente se aprobó el Código Urbanístico y el Código de Edificación en 2018, aumentando la capacidad constructiva de toda la ciudad entre un 300 % a un 700 % dependiendo de los barrios. Para lograr este objetivo, se incrementaron las alturas máximas permitidas, se eliminó la restricción de la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir por parcela (derogación del FOT), se redujo la superficie mínima de la vivienda de 32 a 21 m2, se ampliaron las posibilidades de realizar “completamiento de tejido” que también se conoce como “enrases” (construir superando la altura permitida porque ya existe un edificio preexistente que la supera), se permitió que los terrenos de las esquinas puedan tener igual altura que las parcelas de mitad de cuadra, etcétera.

Obviamente, los principales impulsores del Código Urbanístico no creían que la ciudad necesitara convertirse para 6 millones de habitantes, pero necesitaban argumentos para justificar por qué se iba a autorizar una sobre-construcción desmesurada y descontrolada en toda la ciudad que exacerbaría la especulación inmobiliaria y la captura del incremento del valor del suelo por parte de los sectores inmobiliarios concentrados.

En cambio, sí tienen presente que lo que se construye en la ciudad no es principalmente para que vivan personas, sino para reservar valor, para blanquear legal o ilegalmente capitales, para formar activos financieros inmobiliarios o para transformar mágicamente pesos en dólares.

 

 

Barrios dinamitados

Los impactos de esta locura inmobiliaria expresada en el Código Urbanístico demoraron un par de años en manifestarse por retraso en la reglamentación y por la pandemia del Covid 19.

En 2021 se desataron los designios del Código Urbanístico. Principalmente, los barrios residenciales de viviendas bajas empezaron a experimentar de manera inusitada la demolición de casas y la consiguiente construcción de edificios de mayor envergadura. Y a la par que se multiplicaban los carteles de venta en las viviendas, la renovación inmobiliaria sin criterio y sin freno destruía la identidad barrial y la calidad ambiental.

Los barrios empezaron a asemejarse a zonas bombardeadas, con varias parcelas por manzana con demoliciones. El caso paradigmático fue el sector del barrio de Núñez que ahora se conoce como Lomas de Núñez.

Frente a semejante agresión urbana, con reminiscencia de las asambleas del 2001, ciudadanos y ciudadanas empezaron a organizarse en defensa de sus barrios. Los primeros fueron los de Núñez, Barrio Parque General Belgrano y Bajo Belgrano. Con diversas líneas de acción (radios abiertas, concentraciones en el espacio público, relevamientos, pegatinas de banderas por todo el barrio, presentación de acciones judiciales, presentación de proyectos de ley), lograron el año pasado en la Legislatura la modificación del Código Urbanístico para que se acerque más a la capacidad constructiva que tenían estos barrios previamente a su sanción.

 

 

Luego se sumaron los barrios de Villa Devoto, Villa del Parque, Chacarita, Villa Crespo, Colegiales, Villa Ortúzar, Palermo que están en las instancias de presentación de sus proyectos de ley, relevamientos en su barrios y, en algunos casos, la presentación de acciones judiciales. También por la sobre-construcción y la necesidad de espacios verdes se están sumando asambleas de Almagro y Boedo.

La gran convocatoria de estas asambleas crece porque ya empieza a notarse el colapso de la infraestructura de los servicios públicos domiciliarios, además de los impactos ambientales del incremento de la densidad constructiva (pérdida de iluminación natural, incremento del tránsito, contaminación acústica por las obras, daños en las propiedades aledañas, etc.). El colapso de los servicios como consecuencia de la sobre-construcción se verifica en el aumento de los cortes de luz, las bajas presiones de agua y, por supuesto, en el déficit de equipamiento urbano como los espacios verdes, los polideportivos, vacantes educativas, etcétera.

 

 

 

Deconstruir el Código Urbanístico

Resulta importante resaltar que el Código Urbanístico no trató dos temas que el Plan Urbano Ambiental establecía que debían contemplarse al momento de tratar su contenido: la regulación del espacio público y la correspondencia de la infraestructura de servicios y lo que se habilita construir.

 

 

Ya pasaron más de cuatro años desde la aprobación del Código Urbanístico. El plazo que el propio Código dispone para su revisión. En este período desde el gobierno no se hizo público ningún análisis de los impactos de la nueva normativa de planificación. La ciudad se llena de cemento sin control y sin reflexión.

El jueves pasado se votó en la Legislatura la eliminación del 80 % del impuesto a la plusvalía para los desarrollos inmobiliarios destinados a vivienda que se construyan en los barrios de Constitución, Barracas, San Cristóbal, La Boca, Parque Patricios, Boedo, Parque Chacabuco, Nueva Pompeya, Flores, Floresta, Vélez Sársfield, Villa Luro, Parque Avellaneda, Villa Soldati, Versalles, Liniers, Mataderos, Villa Lugano y Villa Riachuelo. Este impuesto se creó en simultáneo con la aprobación del Código Urbanístico para capturar un poco el incremento de valor del suelo por la autorización de construir más.

La gran quita impositiva no exige nada a cambio. Es una transferencia de miles de millones de pesos para las desarrolladoras inmobiliarias.

En vez de repensar la planificación en estos barrios considerando los impactos y resistencias que surgieron en otras zonas de la ciudad como consecuencia de la implementación del Código Urbanístico, Rodríguez Larreta decidió otorgar este privilegio impositivo para acelerar la presentación de permisos de obras nuevas que terminen consolidando la sobre-construcción habilitada por el Código Urbanístico. Quienes quieran acceder a este beneficio tendrán que iniciar el trámite antes del 10 de diciembre de 2023. De esta manera, en el sur de la ciudad, el gobierno se adelanta frente al avance de la resistencia ciudadana.

En la ciudad se está viviendo el despertar de una revolución ciudadana que quiere recuperar la soberanía política sobre el destino de sus barrios, comunas y de la ciudad como consecuencia de la profundización de la emergencia urbanística, ambiental, habitacional y social.

Es la hora de la democracia participativa y de repensar la planificación urbana.

 

 

 

 

 

 

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