En la compleja trama de la política urbana y la gestión territorial contemporánea, las normativas de edificación, zonificación y planificación espacial no constituyen meros instrumentos técnicos o regulaciones burocráticas; por el contrario, son la cristalización material de un modelo de ciudad, de una forma específica de concebir el espacio público y, fundamentalmente, de una estricta jerarquización de los sujetos que la habitan.
En mayo de 2026, el Poder Ejecutivo remitió a la Legislatura el proyecto de ley 1346-J-2026 que propone la creación de un “Régimen Especial de Regularización de Construcciones y Obras en Contravención”, es decir, un nuevo blanqueo inmobiliario de proporciones monumentales.
El fenómeno de las amnistías urbanísticas y las moratorias de regularización no es una herramienta enteramente novedosa en la jurisdicción de la capital argentina. Sin embargo, esta propuesta de Jefe de Gobierno es de una magnitud inusitada en un contexto socioeconómico crítico, marcado por una aguda crisis habitacional que expulsa a las clases medias y por un brutal desfinanciamiento de las políticas de urbanización de los barrios populares.
La narrativa oficial, plasmada en el mensaje que acompaña y fundamenta el proyecto, sostiene que la medida excepcional busca “sanear el mercado inmobiliario” y solucionar “situaciones de hecho” supuestamente generadas por la “dinámica del desarrollo inmobiliario” o por el simple “desconocimiento de los particulares” respecto a las normas vigentes.
Bajo el reiterado eufemismo de garantizar la “seguridad jurídica”, fomentar la “dinamización de la actividad económica” y recuperar la “aptitud crediticia” de los inmuebles, el gobierno porteño intenta justificar una claudicación absoluta del Estado frente a las grandes empresas desarrolladoras que han operado de manera sistemática y deliberada por fuera de la legalidad.
Arquitectura jurídica del blanqueo
El artículo 1º del proyecto de ley establece formalmente la creación del régimen especial y le otorga un plazo de vigencia inicial de un año, prorrogable por un año adicional. Al establecer una “ventana de oportunidad” finita y acelerada, se incentiva a los infractores a adherirse rápidamente al sistema, lo que garantiza un flujo de caja rápido, masivo y concentrado para las arcas del Tesoro de la Ciudad en el corto plazo.
El artículo 2º define taxativamente las construcciones y obras que quedan comprendidas bajo el paraguas del blanqueo. Este blanqueo no está dirigido al ciudadano común que, por necesidad o desconocimiento, cerró un balcón, techó un patio interno o construyó una habitación adicional en la terraza familiar; es decir, aquellas situaciones de micro infracciones que habitualmente motivan y justifican socialmente los regímenes de moratoria catastral. Por el contrario, los límites de superficie resultan verdaderamente exorbitantes para cualquier tejido urbano consolidado:
- Se permite regularizar construcciones que no excedan los 5.000 m² en contravención específica a lo establecido en el Código de Edificación.
- Se permite regularizar construcciones que no excedan los 2.500 m² en contravención del Código Urbanístico.
Una superficie cubierta de 5.000 m² equivale a una torre residencial de lujo o a un edificio comercial de gran escala, lo que representa aproximadamente una estructura de entre diez y quince pisos de altura, dependiendo de la “pisada” del terreno.
Por su parte, el límite de 2.500 m² destinado a perdonar las infracciones al Código Urbanístico reviste una gravedad particular. El Código Urbanístico es el instrumento rector que define el planeamiento de la ciudad: estipula los usos del suelo, las alturas máximas permitidas por barrio para proteger el asoleamiento, las restricciones de tejido y la volumetría. Legalizar una anomalía de esta magnitud implica consolidar ex post facto la inserción de volúmenes edilicios que han suprimido los pulmones de manzana, han bloqueado el asoleamiento y la ventilación cruzada de las parcelas linderas, y han modificado de manera irreversible la fisonomía y el tejido de barrios residenciales consolidados.
La escala colosal de estas permisiones revela de manera inequívoca que los destinatarios primordiales, y probablemente los instigadores en las sombras de esta ley, son las grandes empresas desarrolladoras corporativas y constructoras de primera línea. Son estas entidades las que poseen el músculo financiero para erigir tales volúmenes y las que han decidido incorporar el incumplimiento de la planificación estratégica de la ciudad como una variable más en su modelo de negocios.
Mercantilización del cumplimiento normativo
El mecanismo sancionatorio y resarcitorio diseñado por el Ejecutivo porteño transforma la violación de la ley urbana en una simple transacción arancelaria. El artículo 6º del proyecto establece los recargos económicos que deberán abonar los propietarios de las obras infractoras en concepto de Derechos de Construcción Sustentable, tomando como base la Ley Arancelaria vigente, con la siguiente escala progresiva:
- Un recargo del 250% para obras menores a 100 m² de superficie total construida en contravención.
- Un recargo del 350% para obras de entre 100 m² y 1.000 m² inclusive.
- Un recargo del 700% para las megaobras mayores a 1.000 m² de superficie construida en contravención.
- Una cláusula específica para viviendas individuales o edificios colectivos sujetos al régimen de propiedad horizontal (PH), a los que se les aplicará un recargo fijo del 250%, independientemente del límite de superficie de la transgresión.
La rentabilidad financiera extraordinaria que una constructora obtiene al construir pisos excedentes no permitidos, sumar metros cuadrados y eludir los larguísimos y onerosos tiempos de aprobación de planos en las dependencias gubernamentales, absorbe con extrema facilidad y con creces el costo nominal de la multa en pesos que impone el gobierno.
De este modo, la multa no disuade la infracción; se convierte, bajo la lógica del costo-beneficio, en un simple costo operativo más, internalizado y licuado en la hoja de balance y en el plan de negocios de la empresa constructora. Se consolida, institucionaliza y legaliza así un sistema profundamente regresivo, donde prima la máxima “quien tiene la capacidad de pagar la multa adquiere el derecho a construir por fuera de la ley”.
Exclusiones
Para aparentar firmeza institucional, el proyecto establece en su artículo 3º ciertas “líneas rojas” que determinan qué edificaciones no podrán ampararse por los beneficios de este régimen. Quedan expresamente excluidas las obras ubicadas en áreas de Urbanización Parque (UP, espacios verdes públicos), las que transgredan usos del suelo prohibidos de forma absoluta, y las que atenten contra la seguridad contra incendios, la accesibilidad de personas con movilidad reducida, la salubridad o la higiene de la Ciudad, y que requieran intervención y constatación previa de la autoridad gubernamental competente.
Tampoco podrán ingresar las edificaciones que afecten las partes comunes de un condominio sin la conformidad expresa y por escrito de los copropietarios (según lo rige el Código Civil y Comercial de la Nación), ni las obras ejecutadas sobre Monumentos Históricos Nacionales.
Por otro lado, la pretendida exclusión de las obras situadas en Áreas de Protección Histórica (APH) y en Áreas de Arquitectura Especial (AE) no es de carácter absoluto ni taxativo. El artículo 4º señala de forma ambigua que estas obras deberán contar con la mera “intervención del organismo competente”, lo que abre una gigantesca ventana a la laxitud, al lobby y a la discrecionalidad administrativa de los funcionarios de turno. Esta intervención previa no será necesaria para las áreas AE26 (Pasajes de la Ciudad) ni para los inmuebles con protección edilicia especial consolidada.
Impunidad institucional y recaudación de campaña
La legalización retroactiva de edificaciones erigidas al margen del Código de Edificación y del Código Urbanístico anula la capacidad planificadora del Estado. El punto más corrosivo y destructivo a esta iniciativa no radica exclusivamente en el perdón económico en sí, sino en la perversa temporalidad y periodicidad de las amnistías que otorga el Estado.
De materializarse y sancionarse positivamente en el recinto legislativo, este sería, escandalosamente, el segundo blanqueo inmobiliario corporativo masivo que el Estado le ofrece en bandeja de plata a la élite de la construcción de la Ciudad de Buenos Aires en un lapso ínfimo calendario de cuatro años.
A finales de diciembre de 2021, durante el segundo mandato de la jefatura de Horacio Rodríguez Larreta, la Legislatura porteña (con su mayoría automática de entonces) ya había votado favorablemente una iniciativa legislativa casi calcada estructuralmente a la actual. Aquel paraguas legal, que fue aprobado velozmente y convertido en la ley 6.478, instituyó un régimen excepcional que posteriormente fue incluso prorrogado en sus tiempos de gracia mediante la firma del decreto 403/2022. Dicho régimen logró sanear y regularizar aproximadamente 5.600 construcciones ilícitas en toda la ciudad.
Si el Estado institucionaliza como política pública un perdón generalizado, tarifado y previsible en cada ciclo electoral o con cada renovación de gobierno, se anula y destruye cualquier efecto prohibitivo, sancionatorio o disuasorio de la ley. Se pervierte y desfigura así la matriz misma de la disciplina del planeamiento urbano, transformando al Código Urbanístico en una mera sugerencia estética, en lugar de lo que debería ser: una estricta normativa civil de orden público.
Esta propuesta normativa expresa, de manera particularmente nítida, un modelo de gestión política y territorial orientado a garantizar la extracción permanente de rentas y la financiarización especulativa del hábitat. En ese esquema, el urbanismo y las herramientas del Estado dejan de funcionar como instrumentos de planificación y de justicia territorial, y pasan a operar como mecanismos de redistribución regresiva de bienes y recursos. El resultado es una transferencia sostenida de riqueza desde el espacio común y los bienes colectivos hacia sectores altamente concentrados del capital privado, beneficiados por la captura de la plusvalía urbana.
El Estado porteño vacía deliberadamente de peso institucional, coerción moral e imperatividad legal a sus propios instrumentos técnicos de planificación estratégica de largo plazo.
Judicialización urbana y salvataje de obras clandestinas
El blanqueo anterior (ley 6.478) excluía del régimen las obras en ejecución que estuvieran en proceso judicial.
El Régimen Especial de Regularización propuesto ahora no contiene dicha cláusula y, por lo tanto, operaría como una herramienta de indulto para megaobras que actualmente se encuentran paralizadas por orden judicial o cuestionadas ante la justicia. El blanqueo inmobiliario de 2026 ofrece una vía administrativa para subsanar estas condenas judiciales.
Sancionar este proyecto implicaría licuar décadas de litigio estratégico ciudadano y enviar un mensaje de impunidad estructural: quien viola la ley con suficiente capital de respaldo será finalmente rescatado por el propio Estado que debía controlarlo.
Infraestructura crítica, IA y fracaso de la planificación predictiva
La consolidación de un entorno urbano resiliente depende críticamente de la correlación exacta entre la densidad habitacional y la capacidad de carga de sus infraestructuras. El proyecto de blanqueo representa una capitulación ante la improvisación. El gobierno autoriza la inyección repentina e indiscriminada de decenas de miles de metros cuadrados de superficie construida no planificada.
Las redes metropolitanas de abastecimiento de agua potable, los conductos de desagüe cloacal, la infraestructura de mitigación pluvial y el anillado de distribución de energía eléctrica operan de manera crónica en los umbrales máximos de su tolerancia operativa. La legalización de estructuras masivas que jamás formaron parte de los planes maestros de expansión de las empresas prestatarias de servicios públicos expone a los vecindarios a un colapso inminente.
De esta manera, se consolida una asimetría perversa: mientras el desarrollador privado internaliza en sus balances la plusvalía extraordinaria obtenida al construir por encima de la norma, el tejido social absorbe las externalidades negativas de la saturación ambiental, la pérdida de superficies absorbentes en los centros de manzana y el colapso operativo de la urbe.
Rentabilidad especulativa y emergencia habitacional
La inyección de decenas de miles de metros cuadrados “blanqueados” en estas condiciones no resuelve el déficit habitacional de la ciudad, dado que estos desarrollos de alta gama no están concebidos como “vivienda” en su sentido de refugio humano o de derecho social, sino estrictamente como activos financieros de resguardo y especulación.
Este bochornoso blanqueo, realizado sin planificación alguna, aumenta la capacidad constructiva del territorio. Al legitimar la captura privada de la “plusvalía urbana” generada ilegalmente, se ejerce una presión alcista implacable sobre el valor general del suelo urbano porteño. Cuando el valor del metro cuadrado de la tierra se dispara porque el mercado sabe que puede construir por encima de la normativa y luego ser perdonado, se encarece sistemáticamente toda la cadena de la vivienda, arrastrando al alza los precios de venta y, por consiguiente, el canon de los alquileres tradicionales.
Fraude urbano
La instauración de este blanqueo inmobiliario encarna la institucionalización del fraude urbano. Al habilitar que las corporaciones eludan la planificación territorial construyendo hasta 2.500 m² fuera de la norma, compensando la transgresión mediante tarifas administrativas asumibles, el Estado pulveriza la seguridad jurídica y reduce el Código Urbanístico a un simple catálogo de sugerencias optativas para el capital financiero.
Finalmente, la dimensión moral de la iniciativa choca de manera abrupta con el paradigma de la equidad. Mientras el proyecto provee seguridad registral y un escudo mediático a la matriz de negocios concentrada, la administración somete a estrangulamiento presupuestario y a hostilidad represiva a los vecinos de los barrios populares que luchan diariamente por su supervivencia habitacional.
El régimen de regularización no constituye una herramienta de administración pública sensata ni un vector de ordenamiento. Es, fundamentalmente, un mecanismo de desposesión patrimonial y de gentrificación inducida; una legislación que cristaliza la desigualdad de clases en la morfología misma de Buenos Aires y que, por mandato ético, legal y urbano, debe ser rechazada.
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