La Dubai de Larreta
¿Necesita la Ciudad de Buenos Aires un Nuevo Puerto Madero en la Costanera Sur?
Plan de Desigualdad Urbana
El gobierno porteño anunció esta semana su “Plan de Desarrollo Urbano Sostenible” para potenciar la inversión pública y privada en lugares estratégicos como la zona sur de la Ciudad, el micro y macrocentro y grandes parcelas como Punta Carrasco, Costa Salguero y la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors.
En los lineamientos del Plan informan que están tratando alrededor de 100 convenios urbanísticos, que son los que sirven para autorizar excepciones al Código Urbanístico a fin de permitir mayor constructibilidad a cambio de módicas “compensaciones”. Es posible que, luego de las elecciones, cataratas de convenios sean tratados en la Legislatura. La excepción continúa dominando la planificación de la ciudad.
Se insiste en la venta de parte de Costa Salguero para la construcción de una muralla de torres soslayando las inconstitucionalidades detectadas por la Justicia en la autorización de la venta y el rechazo masivo y unánime en la audiencia pública del proyecto.
La gran novedad es el anuncio del mega emprendimiento inmobiliario en el predio del Grupo IRSA en la Costanera Sur conocido como Solares de Santa María.
La Dubai de IRSA en la Costanera Sur
El Grupo IRSA compró en 1997 un predio de 71,61 hectáreas (716.180 metros cuadrados) que se encuentra frente a Puerto Madero, al sur de la Reserva Ecológica Costanera Sur y al lado del Barrio Popular Rodrigo Bueno. Durante más de 20 años, el predio estuvo en desuso porque allí no se pueden construir emprendimientos inmobiliarios ya que, de acuerdo con la planificación de la ciudad, está destinado a una Ciudad Deportiva.
Por este motivo, IRSA ha impulsado varios proyectos de ley para modificar los códigos de planeamiento, sin éxito hasta ahora. En la última década se presentaron los proyectos de ley 1647-J-2011, 2078-J-2011, 3283-J-2012 y 3738-J-2016.
Ahora, el gobierno de Horacio Rodríguez Larreta informa la pronta firma de un convenio urbanístico con IRSA que permitirá la construcción de torres de 98 metros de altura, en 24 hectáreas, alcanzando una superficie total construida de 700.000 metros cuadrados. Una densidad constructiva mayor a la que tiene Puerto Madero.
¿Cómo perdimos 71 hectáreas de tierras públicas?
El 29 de octubre de 1964, el Congreso sancionó la Ley 16.575 que autorizó la donación con cargo al Club Atlético Boca Juniors de 40 hectáreas de terreno a rellenar en el Río de La Plata. El cargo consistía en la construcción de una “ciudad deportiva”. Y se prohibió la venta del inmueble a terceros.
Como el club había rellenado una mayor cantidad de hectáreas del río que la permitida, la Ley 23.738 aumentó en el año 1989 la cantidad de hectáreas de la donación, hasta alcanzar la superficie que había sido efectivamente rellenada, ampliándola además a los canales adyacentes. Declaró cumplido el cargo, aunque la obra nunca fue ejecutada. Por último, autorizó al club a vender el predio a terceros “que cumplan con los objetivos” de la ley (ejecución de obras y desarrollo de actividades propias de un complejo balneario, náutico, turístico, hotelero y/o comercial, con disposición para centro de convenciones, ferias y/o centro habitacional).
En el año 1993, Boca Juniors vendió el predio a la sociedad Santa María del Plata, empresa conformada por Terry Moché (Frigorífico CEPA y complejo de esquí Las Leñas) y la constructora Gerlach Campbell, por la suma de 22 millones de dólares. En junio de 1997, la empresa IRSA (Inversiones y Representaciones SA), cuyos principales accionistas eran el magnate estadounidense George Soros y el argentino Eduardo Elsztain, adquirió el predio de la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors por la suma de 50 millones de dólares.
De avanzar esta propuesta del gobierno porteño y del Grupo IRSA, se consolidaría uno de los mayores casos de despojo de tierras públicas y fraude al bien común.
En este proceso histórico, el Estado perdió 71 hectáreas a cambio de nada y ni siquiera se respetará el destino por el cual cedió estas tierras estratégicas. La donación y posterior cesión de estas tierras no se realizó para que se desarrolle un complejo inmobiliario suntuoso (ver ley 23.738).
De cambiarse el uso, autorizando un nuevo barrio residencial y comercial, el valor del predio se incrementaría exponencialmente.
De acuerdo con el Mapa de Incidencia del Valor del Suelo, a este predio le corresponde un valor de 2.785 UVA por metro cuadrado. El UVA, al 6 de julio de 2021, equivale a $81,66. Es decir, en este predio el valor del suelo por cada metro cuadrado construido equivale a $227.423 (US$ 2.251 al dólar oficial venta a $101).
El Grupo IRSA compró este terreno a US$ 50 millones. Luego de la sanción del convenio, sólo el suelo saldrá aproximadamente US$ 1.612 millones (716.180 metros cuadrados por US$ 2.251).
Rodríguez Larreta inició su gestión en 2016 impulsando este proyecto y ahora nuevamente realiza un intento para su aprobación. Es oportuno señalar que uno de los hermanos del jefe de gobierno porteño se desempeñó como gerente de relaciones institucionales de IRSA.
Compensaciones irrisorias
El convenio urbanístico contemplará que el Grupo IRSA, como compensación, ceda 478.276 metros cuadrados para parque público, el 67% del predio. Actualmente, sin necesidad de ningún convenio urbanístico y de acuerdo con lo establecido por el Código Urbanístico, el 50% del predio debería pasar a manos de la ciudad para espacio y parque público. Con el convenio, la ciudad sólo estaría logrando un beneficio del 17% del predio (121.750 metros cuadrados) para autorizar el incremento de la altura permitida en 8 veces (de 12 a 98,4 metros) y un incremento del 3.000% del valor del terreno.
Según informa el gobierno local, las obras de infraestructura necesarias para la urbanización de la zona quedarían en cabeza de la empresa. Para esto tampoco hace falta convenio urbanístico porque se trata de la obligación de cualquier propietario que quiere avanzar con la urbanización de su predio. Pero no olvidemos que el gobierno, con el dinero de la ciudadanía porteña, está avanzando con el Colector Cloacal Baja Costanera, una obra faraónica para garantizar infraestructura sanitaria a los futuros emprendimientos inmobiliarios en la Costanera, entre ellos el de Solares de Santa María. Esta obra está calculada en 160 millones de dólares. En el documento de los términos de referencia para la consultoría de “Elaboración de la Ingeniería del Colector Baja Costanera”, el propio gobierno enumera los emprendimientos inmobiliarios que serán abastecidos por esta obra: Cavia, Costa Salguero, Punta Carrasco, Areneras, Frente Retiro entre Callao y Ramos Mejía, Antepuerto y Distrito Puerto, Dársena Norte, Catalinas II, Catalinas Sur, Dique Cero, Puerto Sur (Isla Demarchi) y Solares de Santa María.
Pero la cuestión no está en discutir la compensación justa sino en debatir qué es lo que necesita la ciudad, cuál sería el mejor destino para dicho predio.
¿Necesitamos un nuevo Puerto Madero?
Puerto Madero se ha transformado en el paradigma de un urbanismo que segrega y fractura espacial y socialmente la ciudad. Más de la mitad de las viviendas se encuentran ociosas, lo que demuestra que no existe demanda insatisfecha de residencias para los sectores de más altos recursos. Ni que hablar de que no sirve para mitigar en nada la crisis habitacional que vive la ciudad. Quienes sostienen que el proceso fue exitoso lo fundamentan en la cantidad de personas que visitan la Costanera y la Reserva. Justamente la ciudadanía va por los espacios verdes y no por las torres. Por otra parte, jamás se cumplieron las promesas de destinar los recursos obtenidos por la venta de tierras públicas a financiar servicios de salud, educación y vivienda en otros barrios de la ciudad. Todo el dinero fue reinvertido en el propio barrio de Puerto Madero. La Corporación Antiguo Puerto Madero S.A. nunca repartió utilidades entre sus socios (Estado Nacional y Ciudad de Buenos Aires), por eso no fue destinado un solo peso a otro objetivo que no fuera seguir desarrollando Puerto Madero.
La Constitución de la Ciudad, sancionada en el año 1996, post aprobación de la urbanización de Puerto Madero, quiso revertir este modelo de ciudad y dispuso en su artículo 8 que “los espacios que forman parte del contorno ribereño de la Ciudad de Buenos Aires son públicos y de libre acceso y circulación”. Enfatizó esta idea en su artículo 27, que establece que el ordenamiento territorial de la ciudad debe promover la “protección e incremento de los espacios públicos de acceso libre y gratuito, en particular la recuperación de las áreas costeras, y garantiza su uso común”.
Por este motivo, el Consejo de Planeamiento Estratégico en sus aportes para el Plan de Sector de la Ribera del Río de la Plata propone la expropiación de las tierras de la ex Ciudad Deportiva de la Boca para uso público y el rechazo al proyecto de Solares de Santa María.
La Constitución y los convencionales constituyentes tuvieron como visión que la Ciudad recupere su mirada al río y su derecho al horizonte, y que la costanera en toda su extensión se transforme en un espacio de “uso común” y con un destino ambiental preponderante. En cambio, la actual gestión del GCBA insiste en permitir que la costanera sea apropiada para seguir profundizando la especulación inmobiliaria, la fragmentación urbana y el desarrollo de enclaves de extractivismo urbano.
Mientras el gobierno de Rodríguez Larreta invita a la ciudadanía a discutir la planificación de la ciudad para “actualizar el Plan Urbano Ambiental”, en la Legislatura se votaron durante la pandemia diferentes convenios urbanísticos, la actualización del Código Urbanístico y del Código de Edificación, la venta de tierras públicas, y se avanza con la privatización y venta de la Costanera Norte y con el mega proyecto inmobiliario privado en tierras públicas denominado Parque de la Innovación. Ahora, el gobierno anuncia el desarrollo del proyecto inmobiliario de Solares de Santa María. Ninguna de estas decisiones se debería haber tomado sin contar antes con un Plan Urbano Ambiental actualizado.
En definitiva, el gobierno porteño entretiene a la ciudadanía con la discusión de la actualización del Plan Urbano Ambiental mientras las decisiones de política urbana ya habrán sido decididas en otros ámbitos ajenos a la democracia participativa.
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