MANTO DE CEMENTO

La monarquía inmobiliaria y Rodríguez Larreta van por un nuevo Código Urbanístico

 

Estamos en una crisis habitacional y ambiental profunda. La crisis sanitaria y económica transformaron la emergencia habitacional que la Argentina vive hace décadas, especialmente en las grandes ciudades, en un combo social-económico explosivo que está quebrantando el acuerdo político-social receptado en la Constitución.

La falta o precariedad en el acceso a los servicios públicos domiciliarios puso en grave peligro a las familias ante la crisis sanitaria y la pandemia del Covid-19 (1 de cada 10 habitantes del país vive en villas y 1 de cada 7 en la Ciudad de Buenos Aires). El hacinamiento y el aislamiento social, preventivo y obligatorio hicieron aún más invivible la propia vivienda. La crisis económica y el desempleo no sólo ponen en debate la alimentación de las familias sino también su techo. Desde los ‘90 se ha cuadruplicado la cantidad de familias inquilinas en las principales ciudades, llegando a 9 millones de personas en todo el país. Un reciente informe realizado por Inquilinos Agrupados revela que aproximadamente el 38% de las familias inquilinas no podrán pagar el alquiler durante septiembre, que destinan el 50% de los ingresos del hogar a ese fin y que más de la mitad adeuda uno o más meses de alquiler.

Sin recursos económicos, muchas familias no tienen otra alternativa que alquilar minúsculas piezas en villas o en inquilinatos precarios, vivir en la calle o intentar ocupar un predio vacío. Los niveles de pobreza (60% de la niñez, 40% de toda la población) tornan inútiles las políticas habitacionales basadas en el crédito y en el mercado. La vivienda no sólo está mercantilizada sino también financiarizada, se la piensa y vende, literalmente, a cambio de dólares.

 

Reformas Urbanas equivocadas

En el contexto de la Ciudad de Buenos Aires, 1 de cada 6 porteños y porteñas tiene problemas de déficit habitacional (viven hacinadas, en villas, sin acceso formal a los servicios o en viviendas precarias). Frente a esta situación, en la ciudad reina la postura negacionista con relación a la crisis habitacional. A pedido del jefe de gobierno Horacio Rodríguez Larreta, la Legislatura se niega año a año a tratar la declaración de la emergencia habitacional.

En cambio, el ejecutivo porteño impulsa en la Legislatura una modificación importante del Código Urbanístico. Cuando se discutió esa norma, en 2018, desde la ciudadanía se solicitó primero actualizar el Plan Urbano Ambiental, que se encuentra obsoleto ya que corresponde a un diagnóstico de hace más de veinte años. No tenía sentido discutir un nuevo instrumento normativo para una planificación de una ciudad que no existe. Sin embargo, el gobierno porteño decidió avanzar con la aprobación del Código Urbanístico (12/2018) autorizando la sobreexplotación del suelo urbano para favorecer a los grandes desarrolladores inmobiliarios.

Ahora, en forma simultánea, la Legislatura avanza con la discusión de una gran modificación del Código Urbanístico y, por otra parte, el gobierno porteño a través del Consejo de Plan Urbano Ambiental (COPUA) inició la discusión de la actualización del Plan Urbano Ambiental (PUA). Resulta irrazonable una vez más que se discuta el Código Urbanístico sin esperar la actualización del PUA.

Las modificaciones relevantes que este nuevo proyecto pretende realizar al Código Urbanístico profundizan los lineamientos cuestionados cuando se trató su aprobación:

  1. Incremento de la capacidad constructiva de la ciudad sin garantizar la correspondencia de servicios públicos ni considerar la densidad demográfica y constructiva de los barrios.
  2. Legalización de permisos de obra otorgados en violación al Código Urbanístico y al anterior Código de Planeamiento.
  3. La plusvalía (incremento del valor del suelo) generada por el aumento de la capacidad constructiva que autorizarían estas modificaciones al Código Urbanístico sería capturada únicamente por los propietarios, y la Ciudad no recibiría ni un peso a cambio.

Los dos aspectos más graves de esta reforma implican:

  1. La destrucción de las Áreas de Protección Histórica (APH).

Se autoriza a realizar enrases o completamiento de tejidos en estas áreas, lo que antes se encontraba prohibido. La altura de estas zonas pasará a ser la de los edificios más altos. Además, la Legislatura autoriza a Rodríguez Larreta como jefe de gobierno a flexibilizar el código urbanístico, el de edificación y el de habilitaciones a su plena discrecionalidad, siempre y cuando sean un obstáculo para los objetivos de “rehabilitación” perseguidos. Cada vez son más evidentes los rasgos de la monarquía inmobiliaria existente en la ciudad.

Estos cambios pretenden legalizar obras cuyos permisos fueron otorgados incumpliendo la normativa urbanística, como es el caso del emprendimiento inmobiliario de NorthBaires en la calle San Martín de Tours 2869/89 frenado recientemente por la justicia, o el Mamotreto “Astor San Telmo” de la empresa TGLT, que ya cuenta con cinco sentencias judiciales que declararon su ilegalidad.

  1. La destrucción de los pulmones de manzana.

El proyecto de ley también autoriza la construcción de estacionamientos en el subsuelo bajo el centro libre de manzana. Es decir, habilita a transformar las superficies verdes absorbentes de los pulmones de manzanas en simples terrazas verdes.

La Ciudad está emplazada sobre las cuencas de caudalosos arroyos (Medrano, Vega, Maldonado, Radio Antiguo, Cildáñez) que descargan sus aguas al Río de la Plata o al Riachuelo. En 1870 se ejecutaron las primeras obras pluvio-cloacales en el casco céntrico, que continuaron con el entubamiento progresivo de estos arroyos. La Ciudad no se ve afectada por movimientos sísmicos, tsunamis, ni erupciones volcánicas sino que son las inundaciones y las olas de calor los únicos fenómenos naturales frecuentes con consecuencias negativas para sus habitantes y sus actividades.

La eliminación de la capacidad de retención e infiltración de los pulmones de manzana es contraria a toda medida de mitigación de las consecuencias negativas de estos fenómenos, y a todo criterio ecológico. Esta medida prácticamente está orientada a transformar a la ciudad en un manto de cemento.

En compensación por los impactos hídricos negativos que esta medida generaría, el gobierno porteño propone utilizar Sistemas de Recolección y Ralentización de las aguas de lluvia. Los procesos de infiltración en una superficie verde absorbente no son equivalentes a la captura de agua de lluvia desde el punto de vista de la preservación de la biodiversidad, ni desde la capacidad de retención y depuración de las mismas.

La Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación Empresarios de la Vivienda contrataron a una consultora de ingeniería para justificar la siguiente máxima del contrasentido: “tratar de infiltrar la lluvia, además de ineficaz para el objetivo de reducir los picos de tormenta, puede ser perjudicial” (cita textual del informe técnico).  Sin embargo, el propio informe técnico afirma textualmente que “no se conocen ensayos de infiltración realizados en forma sistemática y confiable en suelos de la CABA en lugares públicos, y de centros de manzana privados”, dejando sin fundamento técnico a los principales voceros del sector inmobiliario, quienes se presentaron en la audiencia pública realizada esta semana para defender corporativamente la cementación de los pulmones verdes.

Una vez más, el actual gobierno de Rodríguez Larreta se posiciona contra la evidencia científica, el nuevo paradigma de gestión de las inundaciones urbanas y la agenda climática basados en soluciones de drenaje sostenible (SUDS) que potencian los procesos de infiltración, armonizan las soluciones técnicas con los ecosistemas urbanos y, en particular, con las superficies verdes absorbentes.

El interés inmobiliario especulativo impera en la ciudad promovido por los grandes desarrolladores y el gobierno. Desconocen la crisis habitacional y sacrifican los espacios ambientales esenciales de la ciudad.

7 Comentarios
  1. Marta dice

    En los barrios de CABA cada vez estamos con más problemas en las casas bajas, por humedad q asciende de las capas freáticas por los muros, a pesar de innumerables intentos de aislar u obstruir, o ventilar cimientos. La vigueria de los pisos de madera de los ph se pudren y hay q levantarlos porque se hunden. Y rellenar y reemplazarlos por cerámicos. Son propiedades antiguas y pierden valor aunque tratemos de mantenerlas en condiciones

  2. Juan Manuel Soria Acuña dice

    Estimados:

    En el artículo que escribí en esta edición de El Cohete a la Luna sobre los riesgos de la reforma judicial, en la nota al pie, señalo como en Washington D.C., al crearse su gobierno local en el año 1973, la autoridad nacional mantuvo ciertos poderes, muchos de ellos fundamentalmente urbanísticos, con prohibiciones expresas al gobierno local: e.g. Prohibición de modificar la ley de alturas de 1910.

    El art. 75 inc 30 de la Constitución -no modificado por la reforma constitucional del año 1994, vigente desde 1853/60- mantiene las facultades de legislación del Congreso de la Nación sobre la Capital Federal, que permiten desde allí poner freno a cualquier exceso o abuso de las autoridades locales de la CABA en materia urbanística o en cualquier otra materia.

    Buenos Aires sigue siendo la Capital de la Argentina, no es una provincia soberana. Todos los argentinos, a través de sus representantes en el Congreso, tienen derechos sobre ella. Es hora de legislar estos temas de CABA desde el Congreso de la Nación.

    Saludos

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