El gobierno de Milei está llevando adelante una lógica de pinzas para dar más rienda suelta al mercado inmobiliario en detrimento del derecho humano a la vivienda adecuada.
Por un lado, se da un paso atrás en el reconocimiento del derecho a la vivienda, que está presente en las leyes nacionales. Por otro lado, se libera al Estado nacional de sus responsabilidades y se traslada la obligación principal de crear y promover políticas de vivienda para las familias en extrema vulnerabilidad a las provincias y a la Ciudad de Buenos Aires y para la clase media a los bancos y al sector inmobiliario, en el marco de una estrategia gubernamental más amplia de desregulación y reducción de la intervención estatal.
En la calle, sin derechos
El lunes 2 de junio se publicó en el Boletín Oficial el decreto delegado N.º 373/2025, por el cual se modificó la ley N.º 27.654, sancionada en diciembre del 2021, que tiene por objeto garantizar integralmente y hacer operativos los derechos humanos de las personas en situación de calle y en riesgo de situación de calle.
Milei dictó este decreto haciendo ejercicio de las facultades otorgadas por la ley Bases N.º 27.742.
La ley N.º 27.654, en su art. 10, disponía que “las personas en situación de calle y en riesgo a la situación de calle tienen derecho al acceso efectivo a una vivienda digna de carácter permanente”. De esta forma, el Congreso cumplía con la obligación de regular el derecho a la vivienda dispuesto en la Constitución nacional y en diversos tratados internacionales.
En un trascendente caso conocido como “Quisbert Castro”, la Corte Suprema analizó la operatividad del derecho humano a una vivienda digna de una madre con un hijo con discapacidad. En dicho fallo, se negó que todo habitante del país tuviera derecho a una vivienda adecuada porque hacía falta que una ley del Congreso reglamentara el derecho constitucional a una vivienda digna. La ley N.º 27.654 vino, en parte, a saldar la omisión de la falta de reglamentación de dicho derecho, al menos, para las personas en situación de calle.
Ahora, este decreto modificó el artículo 10 de la Ley Nacional de Situación de Calle y eliminó la parte más crucial de la ley N.º 27.654, donde se reconocía justamente el derecho al acceso a una vivienda de toda persona en situación de calle.
La eliminación de este derecho se ocultó dentro de las modificaciones que se realizaron a la ley N° 27.654 para enfatizar que en esta materia se aplica el principio de subsidiariedad.
El principal fin manifiestamente exteriorizado en los fundamentos del decreto era desligar de sus responsabilidades inmediatas al Estado nacional con relación al derecho de las personas en situación de calle y delegar en las provincias y en la ciudad de Buenos Aires la responsabilidad de la atención de las personas en situación de calle.
El principio de subsidiariedad implica que la responsabilidad inmediata de la asistencia directa destinada a las personas en situación de calle recae en las jurisdicciones locales y que, en todo caso, la asistencia o financiación nacional a las jurisdicciones locales sólo se activará en situaciones donde estas últimas carezcan de las capacidades técnicas, humanas o financieras necesarias para abordar la problemática.
Este argumento también fue uno de los empleados cuando se eliminaron cada uno de los derechos con los que contaban los hogares inquilinos al sancionar el DNU 70/2023. Pero en ese caso, las jurisdicciones locales en principio no tienen competencia para regular las relaciones entre propietarios e inquilinos. Ahí se forzó el principio de subsidiariedad, ya que se delegó en las provincias un actuar jurídicamente imposible.
La esencia de este cambio normativo reside en una redefinición drástica de la intervención del Estado Nacional en la asistencia a personas en situación de calle y en la formulación de políticas de vivienda. La responsabilidad primaria de la asistencia y la implementación de programas es delegada ahora a las provincias y en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, mientras que la Nación asume un rol de “órgano rector” con una participación subsidiaria y coordinadora.
Esta significativa dilución de la responsabilidad nacional va a conducir al desmantelamiento de programas clave existentes, como el Programa Nacional Integrar.
El gobierno de Milei enmarca esta delegación de responsabilidades en un “modelo de federalismo más acentuado”, sugiriendo una distribución más eficiente de las competencias. Sin embargo, esto es un “falso federalismo”, ya que la transferencia o descentralización de obligaciones no viene acompañada de una transferencia equivalente de recursos.
El “federalismo acentuado” es la justificación retórica del Estado nacional para desentenderse de una problemática social crítica que busca reducir el gasto público nacional y la carga operativa, más que un genuino empoderamiento de los gobiernos locales, tal como sucedió en los ‘90 con la salud y la educación.
Los resultados serán una alta fragmentación de las políticas de asistencia, con respuestas altamente desiguales entre las provincias, dependiendo de sus capacidades económicas y su voluntad política, lo que profundizará las brechas de desigualdad y el desamparo de las personas en situación de calle a nivel nacional. Más aún cuando el reconocimiento del derecho a una vivienda digna de la ley N° 27.654, que establecía un piso de igualdad de derechos en todo el país, ha sido suprimido por el decreto.
Fin del PROCREAR
El Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (Procrear) fue una política pública de considerable envergadura en Argentina, establecida en junio de 2012. Su objetivo primordial era facilitar el acceso a la vivienda digna para miles de familias argentinas a través de un sistema de créditos hipotecarios.
El Procrear fue concebido como un motor clave para la dinamización económica del país. Se buscaba no solo resolver el déficit de vivienda, sino también estimular la actividad productiva y el mercado laboral. El programa se dirigió principalmente a sectores de ingresos medios que, a menudo, quedaban excluidos del mercado hipotecario tradicional casi inexistente en el país y se veían forzados a recurrir al alquiler, agravando el fenómeno conocido como “inquilinización”.
La decisión de poner fin al plan Procrear fue comunicada por el gobierno nacional en noviembre de 2024, en el marco de una política de recortes y desregulación. La disolución formal y definitiva del Fondo Fiduciario Público del Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar se oficializó a través del decreto 1018/2024 y la resolución N.º 764/2025 del Ministerio de Economía.
Estas normativas establecieron los mecanismos operativos para el desmantelamiento del fondo fiduciario que había gestionado el programa desde su creación en 2012.
El Banco Hipotecario S.A. continuará con su rol de fiduciario encargado de la gestión de los créditos individuales hasta su total liquidación.
Una de las consecuencias más tangibles de la finalización del Procrear es la situación de las obras inconclusas. Se estima que hay más de 17.000 viviendas en distintas etapas de construcción que quedaron sin terminar con la disolución del programa.
El decreto N° 1018/2024 establece que se podrá acordar la transferencia de los inmuebles en construcción a las provincias o municipios. En cambio, los inmuebles no afectados a obras serán transferidos a la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), seguramente para ser vendidos al sector privado.
Así como Milei se desliga de la responsabilidad de resolver la extrema emergencia habitacional delegándola en las jurisdicciones locales, hace lo mismo con relación al acceso a la vivienda de los sectores medios, corriendo al Estado y dejando como único camino el sistema bancario y el sector privado inmobiliario para el acceso a una vivienda en propiedad.
La política de reemplazar el Procrear con un sistema de “hipotecas divisibles” o de depender exclusivamente del crédito privado es una medida que excluye a vastos segmentos de la población. Esta medida recae en los sectores de bajos ingresos y, de manera crucial, en el 40% de la fuerza laboral argentina que opera en la informalidad. Sin una propuesta específica y accesible para este sector, la decisión profundizará la desigualdad en el acceso a la vivienda.
El retiro del Estado del financiamiento directo de la vivienda, sin una alternativa viable y accesible para los sectores más vulnerables y con bajos ingresos, no solo perpetúa, sino que agrava el déficit habitacional existente. Esto transforma el acceso a la vivienda, que es un derecho fundamental, en una carga casi exclusiva del mercado que, desde la dictadura hasta acá, no ha sido el mecanismo adecuado para garantizar que la población argentina pueda acceder a una vivienda en propiedad.
La ciudad de Buenos Aires es un claro ejemplo de que el sector privado inmobiliario argentino está principalmente orientado a las rentabilidades y no a construir un sistema que permita el acceso a la vivienda a la mayoría de la población. En los barrios pululan las construcciones, la mayoría suntuosas, pero la propiedad se concentra, cada vez más, en menos manos, mientras aumenta el porcentaje de hogares inquilinos que alcanzan casi a la mitad de la población y los habitantes de las villas. Un 15% de la población porteña habita en estos barrios.
De la propia experiencia del país, la retracción estatal de las políticas habitacionales sólo va a lograr que aumente la población que nunca podrá acceder a una vivienda en propiedad y que aquellos que ya no puedan trabajar por la edad o por salud terminen en situación de calle al no tener garantizados los ingresos necesarios para el alquiler.
La disolución del Procrear marca una redefinición del rol del Estado en la política de vivienda, pasando de un modelo de intervención directa y fomento a uno de subsidiariedad y confianza en el mercado.
Sin el Estado, la población consolida cada vez más su estado de deudores habitacionales para toda la vida.
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