Se va Buenos Aires

Organización ciudadana para resistir el embate inmobiliario

 

Decenas de asambleas y colectivos urbanos se concentraron ayer frente a la Legislatura Porteña bajo la consigna “Se Va Buenos Aires”. El reclamo común es el rechazo a la destrucción dirigida de la Ciudad de Buenos Aires, que va perdiendo su identidad, patrimonio, diversidad, habitabilidad y calidad de vida.

Actualmente, la comunidad porteña está resistiendo a cuatro agresiones en la dimensión urbanística y de planificación por parte del gobierno de Horacio Rodríguez Larreta y del poder inmobiliario concentrado.

 

1. La apropiación definitiva de la costanera porteña:

En primer lugar, se encuentra la disputa por el contorno ribereño y el destino que debería tener la costanera norte y sur. Aquí, como hemos señalado en reiteradas oportunidades, están proliferando negocios privados (Tiro Federal, Distrito Joven, Costa Salguero, Costa Urbana, Punta Carrasco, Corporación Riachuelo) a costa del uso común y de la recuperación del río y del horizonte.

 

2. Código Urbanístico vs identidad de los barrios de casas bajas:

El Código Urbanístico, aprobado en 2018, aumentó la capacidad constructiva en toda la ciudad al eliminar lo que se conoce como FOT (Factor de Ocupación Total). Este factor determinaba la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir en una parcela, la cual surgía de multiplicar dicho factor, que variaba de 1 a 5 según la zonificación, por la superficie de la parcela. En gran parte de la ciudad esta limitación constructiva ya no existe. Sólo queda como limitación genérica la altura permitida en cada zona.

Esta configuración de la normativa urbanística habilitó nuevamente un crecimiento constructivo sin considerar los impactos ambientales, sociales y culturales negativos, tal como ocurrió en el año 2000 con la sanción de la Ley 499 que aprobó el Código de Planeamiento Urbano. Unos seis años después colapsó la infraestructura de servicios públicos, lo que llevó al entonces jefe de gobierno Jorge Telerman a firmar la suspensión de otorgamiento de nuevos permisos en seis barrios porteños: Villa Urquiza, Coghlan, Núñez, Palermo, Villa Pueyrredón y Caballito. Esta medida fue adoptada a través del Decreto 1929/2006. En su considerando se expresaba que el crecimiento constructivo focalizado en “aquellos Distritos Residenciales de alta densidad edilicia en los cuales la normativa actual permite alturas de edificación de Planta Baja y 7 (siete) pisos sobre rasante” requería de “la adopción de medidas que permitan evaluar los efectos sobre la infraestructura de servicios disponibles, en atención a la calidad de vida de la población y a la identidad de cada uno de los barrios involucrados (…) a fin de estudiar la posibilidad de eventuales daños al medio ambiente urbano y a su infraestructura”.

En 15 años no aprendimos absolutamente nada y la historia se repite. Esta vez el Código Urbanístico impulsa la renovación urbana y la sobreconstrucción en los barrios residenciales de casas bajas. En barrios como Núñez, Parque Chas, Bajo Belgrano, Villa Ortúzar, Paternal, Devoto, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, la capacidad constructiva se triplicó o cuadruplicó. Prácticamente se han transformado a estos barrios en zonas de sacrificio en aras de la especulación inmobiliaria y como consecuencia el valor del suelo se triplica o cuadruplica debido al incremento de lo que se permite construir.

En el barrio de Núñez hay entre 5 ó 6 casas demolidas en cada manzana alrededor de la Plaza Félix Lima. A las cuales se suman otras tantas casas en venta. En dos o tres años la identidad del barrio, tal como la conocemos, desaparecerá. La otra imagen, en contraposición a un sector de la ciudad que parece bombardeado, es la organización ciudadana que resiste al embate inmobiliario colgando carteles y banderas rechazando el Código Urbanístico.

La ciudad cuenta con un Plan Urbano Ambiental que establece que el Código Urbanístico debe sujetarse a sus lineamientos. Entre estos lineamientos, para proteger el hábitat adecuado y el ambiente urbano, se estipula que debe protegerse la identidad de los barrios en general y, en particular, de los barrios de densidad baja y media; y que en caso de impulsar el crecimiento constructivo se debe mirar hacia zonas no consolidadas de la ciudad. Todo lo contrario a lo que hizo el Gobierno de la Ciudad.

 

 

 

3. Comprar privilegios inmobiliarios:

Las excepciones inmobiliarias y las torres sorpresas no dejan de aparecer. El gobierno local tradicionalmente otorgaba excepciones al Código de Planeamiento para autorizar torres a través de la Secretaría de Planeamiento o la Dirección de Interpretación Urbanística (DGIUR). A estas excepciones las llamaba “Interpretaciones”. La Justicia en muchos casos frenó estas obras porque resultaban inconstitucionales e ilegales. El fundamento jurídico era muy claro y evidente: el Poder Ejecutivo no es competente para dictar excepciones a la planificación de la Ciudad porque es una facultad de la Legislatura Porteña.

Ante semejante inseguridad jurídica en la que se encontraron las desarrolladoras inmobiliarias, el GCBA decidió derogar el viejo Código de Planeamiento y aprobar el nuevo Código Urbanístico. De esta forma, legalizaron la mayoría de las obras y torres aprobadas con excepciones truchas. La promesa del GCBA durante todo el debate del Código Urbanístico fue que esta norma era necesaria para terminar con las “Torres Sorpresa” que el propio gobierno autorizaba. Querían hacernos creer que necesitan un bozal para limitar su avidez inmobiliaria.

El bozal no fue suficiente. Ahora decidieron empezar un nuevo plan sistemático de aprobación de excepciones inmobiliarias a través de la Legislatura porteña. Así, aparecieron los “convenios urbanísticos” para autorizar torres en los sectores con el valor del suelo más caro. Desde el inicio de la pandemia, la Legislatura aprobó 16 convenios urbanísticos.

El 16 de septiembre de 2021, en una sola sesión, la Legislatura aprobó 11 convenios urbanísticos para construir torres que van desde los 50 hasta los 85 metros de altura.

Los convenios urbanísticos son excepciones a la planificación de la Ciudad, específicamente al Código Urbanístico. Según el Plan Urbano Ambiental, estos convenios están autorizados, siempre y cuando se orienten a mejorar la calidad de vida o el ambiente urbano.

No es la idea que anima a los 16 convenios urbanísticos aprobados durante estos dos años. La mayoría no ofrecen como compensación una mejora ambiental o en la planificación sino dinero, una compensación económica. Literalmente, sectores inmobiliarios están comprando leyes de excepción en la Legislatura, es decir privilegios a costa de toda la ciudadanía.

La construcción por encima del límite previsto por el Código Urbanístico, de por sí demasiado permisivo, va a agravar la presión sobre las infraestructuras y los servicios públicos, y a agudizar la carencia de espacios verdes públicos. No está garantizado que el valor recaudado en contraprestaciones se use a favor de un desarrollo más equitativo y sustentable de la Ciudad, porque será destinado a garantizar más negocios inmobiliarios en el área central.

La Ciudad de Buenos Aires está sufriendo la fragmentación de su planificación a través de la acumulación de excepciones. Carecemos de un Código Ambiental y de un Plan Urbano Ambiental actualizado y, además, el Código Urbanístico no se respeta porque cada negocio inmobiliario que se impulsa y que no se adecúa a sus parámetros urbanísticos genera su modificación ad hoc en la Legislatura.

En ninguna etapa de la discusión de estos convenios urbanísticos se convocó a la ciudadanía. Tampoco se realizaron las evaluaciones de impacto ambiental correspondientes a cada uno de ellos como lo exigen la Constitución de la Ciudad, el Plan Urbano Ambiental y la democracia participativa y ambiental, reconocidas en el Acuerdo de Escazú. En la Legislatura porteña, los convenios urbanísticos no pueden ser modificados. Se discute su aprobación o su rechazo. Esto elimina toda instancia de debate real.

Actualmente, estamos en el plazo de inscripción para participar en la audiencia pública que debatirá estos 11 convenios urbanísticos. Aquí información para inscribirse y brindar apoyo para frenar estos privilegios.

 

4. Perdiendo la cultura, la historia y la identidad porteña:

La destrucción de los inmuebles históricos o con valor patrimonial no cesa. En noviembre de 2007, el GCBA creó por Ley 2.548 el procedimiento de Promoción Especial de Protección Patrimonial (PEPP), cuyo plazo de vigencia finalizó el 31 de diciembre de 2011. Esta ley de emergencia exigió que, en forma previa a la demolición de un inmueble anterior a 1941, debía analizarse su valor patrimonial, y que se debía realizar un relevamiento definitivo de la totalidad de inmuebles anteriores a 1941 para determinar su valor patrimonial y su grado de protección (catalogación). Vencido el plazo de la ley, el GCBA no había finalizado el relevamiento. Por este motivo, Basta de Demoler y el Observatorio del Derecho a la Ciudad acudieron a la Justicia y lograron, a través de una medida cautelar, que se prorrogara la vigencia de la ley hasta que se finalizara el relevamiento.

De un universo de 141.000 edificios que deberían haberse relevado, el GCBA tan sólo avanzó con el 13%. Por su parte, la Legislatura de la ciudad únicamente ha tratado la catalogación de inmuebles correspondientes a las Comuna 1 y 2. Nunca se remitieron los listados de inmuebles correspondientes al resto de las comunas. Esto permite que el GCBA vaya resolviendo caso por caso, frente al pedido de demolición por parte de propietarixs y desarrolladoras inmobiliarias, la protección patrimonial o no de un edificio o vivienda. Decisión absolutamente arbitraria, sin control de la ciudadanía, que en la mayoría de los casos finaliza con la desestimación de la protección. La historia de la ciudad se pierde continuamente por la voluntad de don dinero.

Necesitamos repensar la planificación de la Ciudad y de su área Metropolitana frente a la crisis habitacional, ambiental y sanitaria que vivimos. El primer paso es cuestionar el Código Urbanístico. La nueva Planificación debe responder a una Democracia Participativa y Ambiental. Las comunidades y la ciudadanía son quienes deben decidir cómo quieren vivir, lo cual da origen a la consigna de las asambleas: “La Ciudad Somos Quienes La Habitamos”.

 

La destrucción de inmuebles históricos o con valor patrimonial no cesa.

 

 

 

 

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