La inviolabilidad de la propiedad privada
El 27 de marzo de 2026, Milei, bajo el amparo político e institucional del denominado Consejo de Mayo, remitió al Senado el Mensaje N.º 22/2026, en el que introdujo formalmente el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada.
Esta iniciativa legislativa propone una reestructuración profunda del andamiaje jurídico e institucional que regula el uso del suelo, la tenencia de la tierra, los procesos expropiatorios y el desarrollo urbano en el país.
Históricamente, y muy especialmente a partir de la recuperación democrática y de la reforma de la Constitución nacional en 1994, se entendía que el derecho de propiedad debía tener una "función social y ambiental". Este principio busca conciliar el interés individual y el dominio exclusivo del propietario con las necesidades colectivas, priorizando el derecho a la vivienda digna, la función social del suelo y la mitigación de las enormes brechas de pobreza estructural que caracterizan a las ciudades latinoamericanas.
Sin embargo, este proyecto de ley interrumpe tajantemente esta tradición. El gobierno sostiene que el derecho de propiedad ha enfrentado "excesivas restricciones", "inconsistencias", "superposiciones" y "limitaciones ilegítimas". Según ellos, esto ha desalentado la inversión de capital, detenido el desarrollo productivo y debilitado la seguridad jurídica. De este modo, la propuesta legislativa retoma una concepción liberal clásica, decimonónica, en la que la propiedad privada se erige como un derecho absoluto, fuertemente blindado frente a la intervención estatal y la planificación social, y que parece priorizarse por encima de otras garantías constitucionales como el acceso al hábitat.
Para materializar esta visión, el proyecto interviene de manera transversal en cinco ejes normativos fundamentales:
- El régimen nacional de expropiaciones (Ley N.º 21.499)
- El procedimiento de desalojo (Código Procesal Civil y Comercial de la Nación)
- La regulación de tierras rurales (Ley N.º 26.737).
- La ley de manejo del fuego (Ley N.º 26.815).
- El régimen de regularización dominial para la integración socio urbana (Ley N.º 27.453).
El consenso histórico de 2018
La problemática del hábitat informal en la Argentina es el resultado de un largo proceso de exclusión socioespacial. Es el corolario de décadas de industrialización desigual, migraciones internas masivas, sucesivas crisis macroeconómicas, políticas de ajuste estructural y una histórica ineficiencia en la gestión estatal del suelo urbano.
Desde la formación de las primeras "villas miseria" en la década de 1940, pasando por las tomas de tierras y la conformación de "asentamientos" con trazado amanzanado en los años '80, los sectores populares han resuelto su necesidad habitacional mediante la autoconstrucción y la ocupación de terrenos vacantes, fiscales o privados.
Durante gran parte de la historia reciente, las políticas estatales frente a este fenómeno oscilaron entre la invisibilización burocrática, la provisión clientelar de infraestructura mínima y, en sus etapas más oscuras, la erradicación violenta. El caso paradigmático fueron los traslados y topadoras que barrieron las villas de la ciudad de Buenos Aires durante la última dictadura cívico-militar. Con la consolidación de la democracia a partir de 1983, emergió el paradigma de la "radicación", que aceptaba la preexistencia de estos barrios y apuntaba a su integración socio-urbana. Sin embargo, los esfuerzos de regularización dominial se mantenían fragmentados, provinciales y carentes de una política integral a nivel federal.
El punto de quiebre definitivo se produjo en el año 2016. En una articulación política y social que hoy parece inverosímil, el gobierno nacional de orientación neoliberal encabezado por Mauricio Macri (2015-2019) abrió una mesa de trabajo con una vasta coalición de organizaciones de la sociedad civil y movimientos populares. Esta coalición incluyó a la ONG TECHO, especializada en hábitat de emergencia. También incluyó a la Confederación de Trabajadores de la Economía Popular (CTEP), Barrios de Pie y la Corriente Clasista y Combativa (CCC), que aportaron su capilaridad territorial. Además, sumó a Cáritas Argentina, la institución de asistencia de la Iglesia católica.
Fruto de esta convergencia, se realizó un monumental trabajo de campo: el primer Relevamiento Nacional de Barrios Populares. Miles de encuestadores recorrieron el país para georreferenciar y caracterizar la informalidad. Este mapeo exhaustivo sirvió de andamiaje para la redacción de la Ley N.º 27.453, denominada "Régimen de Regularización Dominial para la Integración Socio Urbana". Lo extraordinario de este proceso fue su nivel de respaldo democrático: en tiempos de profunda polarización, la ley fue tratada y sancionada el 10 de octubre de 2018 con un consenso político y social abrumador. En la Cámara de Diputados obtuvo media sanción unánime con 194 votos afirmativos, sin registrar votos negativos ni abstenciones. También obtuvo sanción unánime en el Senado, con 60 votos.
La ley de 2018 estableció un abordaje sistémico. En primer lugar, declaró la utilidad pública y sujetó a expropiación la totalidad de los bienes inmuebles (públicos y privados) en los que se asentaban los barrios relevados, designando al Estado nacional (a través de la Agencia de Administración de Bienes del Estado - AABE) como sujeto expropiante.
En segundo lugar, decretó la suspensión absoluta de los desalojos, garantizando la seguridad en la tenencia. En tercer lugar, dispuso que las empresas prestadoras de servicios debían proveer infraestructura independientemente de la titularidad registral del suelo, rompiendo la barrera legal que impedía el acceso a la luz y el agua formal. Finalmente, previó la creación de un fideicomiso nacional para financiar este colosal esfuerzo de planificación e ingeniería.
Ascenso y descenso de la Ley N° 27.453
El andamiaje operativo de la Ley 27.453 comenzó a tomar forma definitiva a partir de 2019, con la reglamentación del Decreto 819/2019, que designó a la Secretaría de Integración Socio Urbana (SISU) como autoridad de aplicación. Sin embargo, fue durante la administración de Alberto Fernández (2019-2023) cuando la maquinaria financiera de la ley, el Fondo de Integración Socio Urbana (FISU), se puso en marcha a plena capacidad. Su fondeo fue garantizado mediante mecanismos distributivos de gran escala: el 9% de la recaudación del impuesto PAIS (aplicado a la compra de divisas extranjeras) y, fundamentalmente, el 15% de los fondos recaudados por el Aporte Solidario y Extraordinario a las Grandes Fortunas legislado durante la pandemia de COVID-19.
Gracias a este flujo de capital ininterrumpido entre 2020 y 2023, el nivel de ejecución territorial fue masivo. El FISU permitió financiar de forma directa y descentralizada obras que transformaron sustancialmente la morfología de cientos de barrios.
La innovación institucional más destacada fue el Certificado de Vivienda Familiar (CVF), expedido por la ANSES. El CVF actuó como un documento puente: si bien no otorgaba la propiedad formal de la tierra, reconocía oficialmente la posesión de la familia censada en el RENABAP. Su poder residió en habilitar legalmente a los vecinos a reclamar la instalación de medidores formales de servicios (agua, luz, gas) a las empresas prestatarias, acreditar domicilio legal y fiscal para trámites y tramitar el CUIT o CUIL, integrándolos a la órbita de la ciudadanía plena.
La implementación de la Ley N.º 27.453 chocó contra un muro de burocracia, complejidad jurídica y falta de voluntad política en lo atinente a su objetivo de máxima: la expropiación y transferencia de la tierra. Desde su sanción no se expropió ningún terreno.
Tras el recambio de gobierno en diciembre de 2023, la nueva gestión ejecutó el desfinanciamiento sistemático del área. Mediante el Decreto 312/2025, el gobierno procedió a la disolución legal y operativa del FISU, deteniendo el flujo del impuesto PAIS, interrumpiendo más de mil obras en ejecución a lo largo del país, generando despidos masivos en cooperativas y obligando a organismos como el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) a interponer amparos judiciales, que consiguieron sentencias cautelares favorables, para intentar frenar el colapso de la integración socio-urbana, aunque sin repercusión en la realidad.
Cinco millones de personas en peligro
En la Argentina, 10,7 millones de hogares experimentan algún grado de déficit o problema habitacional a escala nacional.
Dentro de este sombrío panorama, el universo delineado por el RENABAP representa el núcleo duro de la indigencia urbana. Actualmente, en la República Argentina existen 6.467 barrios populares consolidados. La escala demográfica de este territorio informal es sobrecogedora: en estos polígonos residen aproximadamente 1.200.000 familias, lo que equivale a más de cinco millones de personas. Desde una perspectiva estadística, la cifra indica que uno de cada nueve argentinos desarrolla su vida cotidiana en la informalidad extrema, careciendo de seguridad en la tenencia de la tierra que pisa.
Adiós a la integración socio-urbana
A lo largo de sus distintos capítulos, el proyecto de ley busca desmantelar el paradigma del hábitat como derecho social, reposicionando el dominio registral como el vector innegociable del desarrollo.
En consecuencia, el gobierno nacional plantea un cambio drástico de paradigma: el paso de un esquema de expropiación masiva centralizada a un modelo de regularización descentralizada civil y administrativa.
La propuesta legislativa desarticula la declaración de utilidad pública nacional (el corazón de la ley original) y retira al Estado nacional de su rol de adquirente y redistribuidor del suelo. En su lugar, el proyecto obliga a que las autoridades competentes —provincias, municipios y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires— asuman el "rol preponderante" en el diseño e implementación de mecanismos locales de saneamiento dominial. Para ello, el proyecto incentiva la utilización de "instrumentos jurídicos idóneos" preexistentes en los derechos locales, tales como las diversas variantes de la prescripción adquisitiva (usucapión) administrativa o judicial, la declaración de vacancia sobre terrenos sin herederos o los convenios urbanísticos concertados con desarrolladores privados.
El proyecto encierra una abdicación flagrante de responsabilidades por parte del Estado nacional. Argumentar que la solución al fracaso burocrático de la expropiación masiva es encomendar la resolución del problema a la figura civil de la "usucapión individual" en sede provincial es ignorar deliberadamente las asimetrías de poder.
Un habitante de un barrio popular —quien, como repasan las estadísticas del RENABAP, lidia con la economía informal y la indigencia— carece del capital económico y cultural necesario para costear abogados, agrimensores, planos, impuestos de justicia y años de litigio contra titulares registrales anónimos o corporaciones inmobiliarias en un proceso de usucapión veinteañal. La supuesta "descentralización federal" no es más que una desregulación encubierta que deposita sobre municipios crónicamente desfinanciados el peso de un conflicto territorial que los excede. Al quebrar el paraguas de la expropiación nacional, el proyecto de ley no facilita la titulación, sino que abandona al poblador informal frente a las implacables fuerzas del mercado inmobiliario.
Desguace de la Ley N.º 27453
A continuación, se detalla el examen pormenorizado del impacto de cada intervención, contrastando el texto vigente sancionado en 2018 con la redacción propuesta en 2026.
El proyecto desarticula el entramado jurídico, presupuestario e institucional diseñado para integrar a los barrios excluidos.
Destaca, por sus dramáticas consecuencias inmediatas, la derogación de los artículos 15 y 18. El artículo 15 disponía normativamente: "Suspéndanse (...) las acciones y medidas procesales que conduzcan al desalojo de los bienes inmuebles incluidos en el RENABAP. La aplicación del presente artículo es de orden público". El Artículo 18 garantizaba que esa protección rigiera por el plazo inamovible de diez años. Su supresión extirpa el "blindaje territorial" conquistado, dejando a las comunidades libradas al arbitrio de la dinámica litigiosa ordinaria, en un contexto en el que la valorización del suelo ha convertido a los asentamientos, paradójicamente, en codiciados enclaves para la renta inmobiliaria y el agronegocio.
En esta misma línea, resulta fundamental destacar la eliminación de las restricciones históricas impuestas a quienes recibían la regularización de su vivienda social. El régimen original de 2018 establecía límites estrictos para proteger el fin social de las tierras, como la prohibición absoluta de transferir la propiedad a personas jurídicas y la fijación de topes para que las cuotas no superaran el 20% del ingreso familiar. En la fundamentación del nuevo proyecto, el gobierno justifica la derogación de estos artículos argumentando que dichas cláusulas limitaban el "pleno ejercicio del derecho de propiedad", obstaculizando el acceso de los pobladores al crédito y al desarrollo de actividades económicas. No obstante, desde el análisis urbanístico, la remoción de estos candados —diseñados originalmente para frenar la especulación— facilita que, ante un escenario de morosidad o de urgencia económica, los inmuebles de las familias desposeídas sean absorbidos rápidamente por corporaciones inmobiliarias o por el mercado formal.
El corolario en el plano socioterritorial de este nuevo plexo normativo dibuja un escenario sombrío: la aceleración de un proceso brutal de especulación y gentrificación periurbana. El mercado ha revalorizado históricamente terrenos periféricos que, hace décadas, carecían de valor y fueron el único reducto para la supervivencia del desposeído. La urbanización lograda en años recientes (luminarias, ripio, conectividad) dotó a estos suelos informales de mayor rentabilidad.
Privados ahora del amparo de la Ley 27.453 (que blindaba contra desalojos y mantenía el control del Estado sobre las transferencias), y acorralados por un sistema procesal civil (CPCCN) que acelera la expulsión en cuestión de días y permite a la fuerza pública actuar con inédita rapidez, millones de argentinos ingresarán en una zona de riesgo inminente. Las herramientas propuestas por el gobierno, como la "usucapión" o la prescripción adquisitiva, impulsadas de manera aislada por los municipios, resultarán ineficaces y burocráticamente asfixiantes frente a un desalojo inminente promovido por herederos o desarrolladores con asesoría jurídica especializada.
La regresión al urbanismo de la desigualdad
El proyecto de la autodenominada "Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada" representa el retroceso más significativo en el paradigma del derecho a la vivienda y a la ciudad desde el restablecimiento del orden constitucional argentino.
La abdicación de responsabilidades que el gobierno nacional promueve, transfiriendo a las administraciones provinciales y municipales —mediante complejas vías del derecho civil como la usucapión— la resolución de la tenencia, deja al eslabón más débil del tejido social frente a un mercado de tierras altamente asimétrico. Los 5 millones de habitantes dispersos en casi 6.500 barrios precarios a lo largo de Argentina, que hoy sufren privaciones masivas de saneamiento básico y electricidad, perderán la protección que los resguardaba frente a desalojos forzosos.
El proyecto consagra, en definitiva, la victoria de una concepción patrimonialista ciega a la función social de la propiedad y a la historia de exclusión que ha moldeado la morfología de la ciudad latinoamericana. Anteponer las garantías procedimentales de los títulos registrales a la urgencia vital del hábitat no logrará fomentar un desarrollo integral. Tan solo consolidará, con mayor rigidez jurídica, la dolorosa dualidad de la urbe argentina: una ciudad formal fortificada y excluyente, flanqueada por una ciudad informal despojada no solo de infraestructura, sino, ahora también, de sus derechos.
--------------------------------
Para suscribirte con $ 8.000/mes al Cohete hace click aquí
Para suscribirte con $ 10.000/mes al Cohete hace click aquí
Para suscribirte con $ 15.000/mes al Cohete hace click aquí