La Ciudad Autónoma de Buenos Aires atraviesa, en el bienio 2024-2026, una transformación sociourbana que redefine drásticamente el contrato social entre el Estado local y sus habitantes. Se ha consolidado una narrativa política y económica que utiliza la defensa discursiva de la "clase media" y del "orden" como escudos retóricos para implementar una agresiva política de transferencia de recursos públicos a concentradores inmobiliarios, grupos financieros y terratenientes urbanos.
La gestión actual ha instrumentalizado las tensiones sociales existentes para desmantelar las políticas de integración urbana, favoreciendo sistemáticamente la especulación inmobiliaria en detrimento tanto de los sectores populares como de la propia clase media que dice proteger.
Existe una discrepancia estructural y deliberada entre el discurso oficial y las políticas del GCBA. Mientras se proclama públicamente que los recursos destinados a la urbanización de villas constituyen un "regalo" injusto que perjudica a la clase media trabajadora, los datos fiscales y urbanísticos revelan una realidad diametralmente opuesta. Es esta misma clase media la que sufre una exclusión histórica del mercado de vivienda, exacerbada por políticas que subsidian la oferta de lujo en lugar de la demanda habitacional.
La administración ha configurado un juego de suma cero ficticio. En este juego se instala la idea de que, para ayudar a la clase media, se debe desfinanciar a los pobres. Sin embargo, en realidad se desfinancia a ambos sectores para transferir rentas extraordinarias a un tercer actor: el desarrollismo inmobiliario corporativo.
La gestión expone un patrón de "urbanismo de mercado" o "neoliberalismo urbano tardío", en el que el Estado abandona su rol constitucional de regulador del suelo y garante del derecho a la vivienda para convertirse en un facilitador activo de negocios privados. Este fenómeno no es accidental ni aislado. Se manifiesta de manera coordinada en tres ejes críticos de gestión: la transferencia directa de fondos fiscales a grandes desarrolladores bajo la excusa de la "reconversión del Microcentro"; la venta sistemática y a precios viles de tierras públicas irremplazables en zonas estratégicas de la ciudad; y la implementación de una política de "limpieza territorial". Esta política criminaliza la pobreza y desprotege la propiedad privada de los pequeños tenedores, utilizando la fuerza policial como herramienta de gestión urbana, tal como se evidencia en casos emblemáticos de desalojos a propietarios.
La desinversión total realizada en las villas no se traduce en créditos hipotecarios accesibles ni en alquileres justos para la clase media. En cambio, se traduce en incentivos fiscales para corporaciones inmobiliarias, en un aumento desproporcionado del gasto en publicidad oficial y en el financiamiento de una maquinaria de desalojo que opera al margen de los estándares de derechos humanos. La clase media no es así el sujeto beneficiario de la política pública, sino la coartada necesaria para consolidar un modelo de ciudad excluyente, extractivo y profundamente desigual.
Transferencia de riqueza a los desarrolladores
La política más emblemática y de mayor volumen financiero de la transferencia de recursos públicos a manos privadas es el denominado "Plan de Transformación del Microcentro". Presentado públicamente como una estrategia necesaria para revitalizar una zona deprimida por los efectos de la pospandemia y la adopción del trabajo híbrido, este plan esconde un mecanismo de subsidio masivo a las grandes desarrolladoras inmobiliarias, financiado directamente con el esfuerzo contributivo de todos los porteños.
El corazón de este esquema de transferencia radica en la Ley 6.508. El mecanismo diseñado por el GCBA permite que las empresas que inviertan en desarrollos inmobiliarios dentro del polígono del Microcentro computen un porcentaje extraordinariamente alto de su inversión. Esto puede ser mediante la refuncionalización de oficinas a viviendas o mediante obras nuevas.
Específicamente, el régimen establece que los desarrolladores pueden recuperar entre el 50% y el 70% del monto total invertido. Esto no constituye una exención impositiva tradicional, diseñada para aliviar la carga fiscal de una actividad naciente; se trata de una devolución de capital de inversión disfrazada de crédito fiscal. Más llanamente, se regalará entre el 50% y el 70% de lo que gasten las desarrolladoras inmobiliarias en readecuar edificios enteros, ya que el programa está diseñado para que solo puedan acceder quienes son dueños de la totalidad de un edificio, es decir, principalmente los bancos dueños de edificios en el microcentro.
En la práctica, esto significa que el Estado porteño asume la mitad o más del riesgo de capital de los desarrolladores privados. Si una empresa decide invertir 100 millones de dólares en una torre de lujo, la ciudad le "devuelve" hasta 70 millones mediante la condonación de impuestos futuros que debería pagar por sus actividades económicas en toda la ciudad, no solo en ese proyecto.
Este diseño implica que el desarrollador privado aporta el capital inicial, pero el retorno de esa inversión está garantizado por el Estado, incluso antes de que se venda la primera unidad. Este dinero, que deja de ingresar al erario público en concepto de ingresos brutos (el impuesto más importante de la recaudación porteña), se retrae directamente de partidas esenciales como salud, educación, infraestructura pluvial o vivienda social. Es una privatización de las ganancias y una socialización de los costos de inversión.
Datos cuantitativos del desfalco
Al analizar los números consolidados de los proyectos aprobados y en ejecución durante el período 2024-2026, la magnitud de la transferencia de riqueza resulta alarmante y difícil de justificar según los criterios de racionalidad económica pública.
Actualmente, existen 17 proyectos de gran envergadura aprobados y en ejecución bajo este régimen de beneficios fiscales. La inversión total declarada por las empresas asciende a 381 millones de dólares. De esa cifra, se estima que el Tesoro de la Ciudad aportará, mediante la renuncia fiscal de ingresos brutos, aproximadamente 230 millones de dólares.
El costo de oportunidad de estos 230 millones de dólares es inmenso. Para poner en perspectiva esta cifra y contrastarla con las necesidades habitacionales reales de la población, con ese mismo monto el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) podría haber adquirido, a valores de mercado actuales, entre 5.000 y 6.000 viviendas. Estas unidades podrían haber constituido un parque público de alquiler social —inexistente en la ciudad— o haber sido otorgadas en comodato a jubilados que hoy destinan la totalidad de sus haberes al pago de alquileres y expensas.
En lugar de generar una solución habitacional para 6.000 familias, el Estado ha decidido financiar activos privados que serán comercializados a precios de mercado, inaccesibles para la mayoría de los porteños, y que probablemente terminarán volcándose al mercado de alquiler temporario turístico, exacerbando aún más la crisis de acceso a la vivienda.
¿Ayuda a la clase media o al negocio financiero?
El argumento oficial sostiene que la reactivación del microcentro beneficiará a la clase media al aumentar la oferta de vivienda. Sin embargo, la estructura de costos de los proyectos aprobados —torres con amenities, ubicaciones premium, materiales importados— indica que los precios de salida de estas unidades estarán dolarizados y muy por encima de la capacidad de compra del salario medio porteño.
Además, el mecanismo de crédito fiscal sobre ingresos brutos beneficia desproporcionadamente a grandes empresas con una facturación masiva en la ciudad, que pueden descontar esos impuestos rápidamente. Las pequeñas y medianas empresas constructoras, o las cooperativas de vivienda que podrían construir a costos más bajos y para sectores medios, quedan, de facto, excluidas de estos beneficios al no contar con la "espalda fiscal" para absorber el crédito. Así, la política oficial no solo transfiere recursos de lo público a lo privado, sino que también concentra el mercado inmobiliario en pocas manos, fomentando la oligopolización del desarrollo urbano en Buenos Aires.
La desprotección sistemática de los inquilinos
La narrativa política de Jorge Macri sitúa discursivamente a la clase media como su prioridad absoluta en la gestión. Sin embargo, los datos duros sobre la situación de los inquilinos en la Ciudad de Buenos Aires —un grupo demográfico que se solapa casi perfectamente con la clase media trabajadora y profesional— desmienten categóricamente esta afirmación.
La Ciudad de Buenos Aires ha sufrido un proceso acelerado de "inquilinización": si en el año 2010, según datos censales, el 29% de las familias alquilaba su vivienda, para el año 2025 esta cifra ha escalado a más del 41%.
Este cambio estructural, lejos de ser atendido con políticas de protección o regulación, ha sido acompañado por un abandono estatal y por la implementación de programas diseñados para fracasar, que funcionan más como anuncios publicitarios que como herramientas de política pública.
Frente a la escalada de los precios de alquiler, el gobierno local lanzó dos programas estrella con nombres atractivos: "Garantía + Fácil" y "Alquilar + Fácil". La promesa era simple: el Estado facilitaría el acceso al alquiler bonificando los seguros de caución y otorgando créditos blandos para cubrir los gastos de ingreso onerosos (mes de depósito, adelanto, mudanza).
Sin embargo, el análisis de la ejecución efectiva de estos programas revela tasas de rechazo masivas que evidencian su ineficacia y su carácter meramente cosmético.
Tasas de rechazo en programas de alquiler en 2023 según la auditoría porteña:
Los datos son contundentes: de cada 100 familias que solicitaron ayuda al Estado para acceder a un alquiler, más de 90 fueron rechazadas. En el caso del programa "Alquilar + Fácil", el rechazo fue prácticamente total. Esto ocurre en un contexto en el que el acceso a la garantía propietaria se vuelve cada vez más difícil y los costos de entrada a una vivienda pueden superar el millón y medio de pesos.
Las razones del fracaso
La ineficacia de estos programas no parece ser un accidente administrativo ni un error de implementación, sino un diseño político deliberado. Los requisitos exigidos para acceder a estos "beneficios" suelen estar completamente desconectados de la realidad del mercado laboral y de los alquileres porteños.
Se exigen demostraciones de ingresos formales (recibos de sueldo en blanco) que excluyen a gran parte de la clase media que trabaja en modalidades freelance, monotributista o informales. Paradójicamente, aquellos que cumplen con los requisitos de ingresos más estrictos suelen ser quienes no necesitan la ayuda estatal, mientras que los sectores medios empobrecidos quedan excluidos.
Los programas establecen topes máximos para el valor del alquiler que el Estado está dispuesto a subsidiar o garantizar. Dado que la inflación de los alquileres avanza a un ritmo vertiginoso y desregulado, estos topes quedan sistemáticamente rezagados respecto a los precios de mercado. En la práctica, una familia encuentra que el departamento más barato disponible en el mercado supera el tope permitido por el programa "Alquilar + Fácil", por lo que queda automáticamente excluida del programa.
Las partidas asignadas a estos programas son marginales en comparación con otros gastos, como la publicidad. La alta tasa de rechazo también se debe a cupos financieros limitados que se agotan rápidamente o no se ejecutan en su totalidad.
A diferencia de otros modelos en los que el Estado actúa como garante directo (como fue el caso de la antigua "Garantía BA" en sus inicios o de los modelos de fondos fiduciarios públicos), "Garantía + Fácil" funciona derivando al inquilino a una aseguradora privada. El Estado subsidia la prima (el costo), pero no asume el riesgo. La decisión final de aprobar o rechazar la garantía recae exclusivamente en la empresa privada, que utiliza sus propios algoritmos de calificación crediticia.
Esto genera un conflicto de intereses insalvable: las aseguradoras tienen aversión al riesgo y buscan clientes solventes, mientras que el objetivo de la política social es asistir a quienes tienen dificultades. Si un inquilino tiene una mancha en el Veraz por una deuda de tarjeta de crédito (algo común dado que el 68% de los inquilinos está endeudado), la aseguradora lo rechaza automáticamente. El subsidio del IVC resulta irrelevante si la aseguradora no acepta al cliente. De facto, el Estado ha cedido el poder de admisión de su política social a departamentos de riesgo corporativos.
La desregulación y el impacto en la clase media
El fracaso de estos programas se produce en el marco de una desregulación total del mercado de alquileres tras la derogación de la Ley de Alquileres nacional a fines de 2023. La gestión oficial, alineada ideológicamente con esta desregulación, no ha implementado ninguna medida paliativa local para proteger a los inquilinos porteños.
Mientras otras ciudades globales implementan regulaciones sobre el alquiler temporario (Airbnb) para evitar que desplace la vivienda residencial, la Ciudad de Buenos Aires, bajo la promesa de convertirse en un "destino global" y de crear un "Distrito Nómada Digital", ha fomentado activamente este mercado. A febrero de 2026 existen 27.172 anuncios activos publicados en Airbnb, siendo el 93/95 % departamentos enteros. Esto ha reducido drásticamente la oferta de alquiler permanente, empujando los precios al alza y expulsando a la clase media hacia el conurbano o a condiciones de hacinamiento.
En resumen, la clase media inquilina, supuesta beneficiaria, se encuentra atrapada en una tormenta perfecta: un mercado desregulado y depredador, una competencia desleal con el alquiler turístico fomentada por el gobierno y un Estado local que ofrece programas "cáscara" con tasas de rechazo superiores al 90%. Mientras se destinan 230 millones de dólares a subsidiar a terratenientes urbanos en el Microcentro, se niega ayuda mínima a miles de inquilinos bajo pretextos burocráticos.
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