Venta de leyes inmobiliarias a medida

La Legislatura aprueba paquetes de excepciones al Código Urbanístico: torres y negocios para pocos

 

Al día siguiente del triunfo electoral de Juntos por el Cambio en las PASO, el 13 de septiembre, el jefe de gobierno porteño Horacio Rodríguez Larreta remitió a la Legislatura 16 convenios urbanísticos para su aprobación (proyectos de ley 2194-J-21 y 2195-J-21).

En 15 días, la Legislatura trató los 16 convenios en las comisiones y los despachó. En la sesión del 30 de septiembre aprobó 11 de estos convenios y reservó en secretaría el proyecto que tenía por objeto autorizar una torre de 23 pisos al lado de la Iglesia Santa Catalina, que es monumento histórico nacional.

El proyecto 2195-J-21, que autoriza los 15 convenios, se aprobó en primera lectura con 33 votos positivos, 18 votos negativos y 5 abstenciones. De la lista de 15 convenios se votaron finalmente sólo 11. De los cuatro que sacaron de la lista, tres se encontraban en el sur de la ciudad.

 

 

 

 

Listado de convenios urbanísticos

Aprobados:

  1. MARIO MANSO S.A – Amenábar 1501.
  2. PMJ FIDUCIARIA SAS – Campichuelo 644.
  3. PROYECTO 43 S.A. – Lafinur 3126.
  4. LIVNOT S.A – Avenida Díaz Vélez 5476.
  5. ALFREDO JOAQUÍN LARGUIA – San Juan 2502.
  6. MARTESBOYS S.A – Avenida Corrientes 5761.
  7. 11DS 1500 S.A – 11 de septiembre de 1888, al 1535.
  8. MANAGEMENT LIBERTADOR SA – Avenida del Libertador 5723/5747.
  9. ARCOS 1865 S.A. – Arcos N°1865.
  10. JAVIER IGNACIO PELACH – Avenida Corrientes 3402.
  11. INSTRUMENTOS MUSICALES S.A – Arcos 3631.

No aprobados:

  1. Jaime Gabriel Facundo SAIAG – Avenida Álvarez Thomas 401.
  2. GRUPO AZOPARDO S.A. – Azopardo 863.
  3. MAROSMAR S.A – Pinzón 1254.
  4. MARBY S.A. – Virrey Liniers 2301.

La ubicación de las torres se puede ver en el siguiente mapa: https://shortest.link/1bN5

 

 

 

Los 16 convenios presentados representan aproximadamente 200.000 metros cuadrados de edificación y 36 millones de dólares en contraprestaciones, casi todas monetarias. Con la aprobación de los 11 convenios se estaría recaudando alrededor de 30 millones de dólares.

Las modificaciones normativas inciden principalmente en el aumento de altura y capacidad constructiva respecto del Código Urbanístico, con edificios de perímetro libre que van desde los 50 hasta los 85 metros de altura.

A excepción de un solo convenio, cuyo objeto es la ampliación de una clínica médica, los restantes proponen usos mixtos de vivienda, comerciales y de oficinas. Ninguno aporta viviendas asequibles, que sería uno de los factores positivos de evaluación según la convocatoria.

En relación a la localización de estas torres, la resolución 119/SECDU/2021 que lanzó la convocatoria a “Proyectos Urbanos Innovadores” había dividido la ciudad en cuatro zonas y había establecido la zona sur como prioritaria a desarrollar. Sin embargo, sólo dos de los convenios presentados (el de San Telmo y el de Parque Patricios) se encuentran en zonas prioritarias. Otros ocho están ubicados en las zonas con mayor densidad poblacional y constructiva.

 

 

Convenios como privilegios inmobiliarios

Los convenios urbanísticos son excepciones a la planificación de la ciudad, específicamente, al Código Urbanístico. Se pueden autorizar siempre y cuando se orienten a mejorar la calidad de vida o el ambiente urbano. No es esa la idea que alienta estos 11 convenios, que en su mayoría no ofrecen como compensación una mejora ambiental o en la planificación sino dinero, una compensación económica. Son leyes que aprueban excepciones inmobiliarias a medida de empresarios con nombre y apellido, con el objetivo de favorecer los negocios inmobiliarios. Literalmente, sectores inmobiliarios están comprando leyes de excepción en la Legislatura, es decir privilegios que destruyen la igualdad ante la ley.

En el año 2018, el gobierno de la ciudad impulsó el debate del Código Urbanístico, que terminó aprobándose, con la promesa de que era el camino para que desaparecieran las “torres sorpresa” que surgían de “interpretaciones” que realizaban organismos del propio gobierno. Claramente, no era necesario que el Poder Ejecutivo impulsara un nuevo código para que el mismo gobierno dejara de realizar interpretaciones ajenas al texto de la ley, habilitando torres por toda la ciudad.

Este argumento no genuino quedó ahora en evidencia porque estos 11 convenios urbanísticos implican la autorización de torres en distintos barrios de la ciudad donde no se podrían construir y que de forma “sorpresiva” aparecerán en la trama urbana.

A estos 11 convenios urbanísticos hay que agregar otros cinco aprobados desde el inicio de la pandemia hasta el presente, por ejemplo el estadio de fútbol para mega-eventos en Boedo, el nuevo Puerto Madero en la Costanera Sur impulsado por IRSA, las torres en los predios de la ex Sastrería Militar, en la manzana IQ de Puerto Madero, etc.

Desde la aprobación del Código Urbanístico sólo se agregó un ámbito más para las excepciones urbanísticas. A la Dirección General de Interpretación Urbanística (DGIUR) y la Subsecretaría de Registros, Interpretación y Catastro (SSREGIC), que desde el Ejecutivo continúan realizando interpretaciones más parecidas a modificaciones del código urbanístico, se suma el ámbito legislativo.

 

 

En diciembre, el segundo paquete

Los convenios urbanísticos se están utilizando como herramientas de generación de ingresos para la Ciudad y no para una buena planificación. Se aprueban bajo una lógica meramente recaudadora. El GCBA quiere llegar a obtener 200 millones de dólares con las decenas de convenios que pretende aprobar este año. Se presentaron 114 propuestas por parte de las desarrolladoras. Hay alrededor de 40 convenios en marcha y para la firma. Estos 11 primeros aprobados serían el primer gran paquete.

La sanción definitiva será en diciembre, después de las elecciones generales de noviembre. A fin de año, Rodríguez Larreta enviará un segundo paquete de convenios que serán aún más gravosos para la planificación y el ambiente urbano que esta primera tanda.

La Legislatura una vez más demuestra que su prioridad es garantizar que proliferen los negocios inmobiliarios bajo el velo de la pandemia, las elecciones y las crisis del país. Recordemos que la Legislatura en pandemia trató principalmente la aprobación de convenios urbanísticos, los mega proyectos inmobiliarios de Costa Salguero en la Costanera Norte y de Costa Urbana en la Costanera Sur, la venta de tierras públicas, la aprobación de otro paraíso fiscal como el Distrito Vino, la modificación del Código Urbanístico y del Código de Edificación para estimular la especulación inmobiliaria, etc.

En la mayoría de estos convenios se autoriza la construcción de torres de entre 54 y 85 metros de altura con la excusa de que existen previamente en esas manzanas edificios de gran altura. Justamente los nuevos códigos fueron armonizando las alturas hacia abajo frente al colapso de los servicios públicos en los barrios. Estos convenios significan volver a los tiempos en que las alturas estaban prácticamente desreguladas o cuando se autorizaron edificios de gran altura como excepción. Estamos en presencia de excepciones que se apoyan en otras excepciones. La planificación entendida como la acumulación de excepciones.

La Ciudad de Buenos Aires está sufriendo la fragmentación de su planificación a través de la acumulación de excepciones. Carecemos de un Código Ambiental y de un Plan Urbano Ambiental actualizado y, además, el Código Urbanístico no se respeta porque cada negocio inmobiliario que se impulsa y no se adecúa a sus parámetros urbanísticos genera la modificación ad hoc de sus normas en la Legislatura.

En ninguna etapa de la discusión de estos convenios urbanísticos se convocó a la ciudadanía. Tampoco se realizaron las evaluaciones de impacto ambiental correspondientes a cada uno de ellos que exigen la Constitución de la Ciudad, el Plan Urbano Ambiental y la democracia participativa y ambiental, reconocidas en el Acuerdo de Escazú. En la Legislatura porteña, los convenios urbanísticos no pueden ser modificados. Se discute su aprobación o su rechazo. Esto elimina toda instancia de debate real.

La construcción por encima del límite previsto por el Código Urbanístico, ya de por sí demasiado permisivo, va a agravar la presión sobre las infraestructuras y los servicios públicos, y va a agudizar la carencia de espacios verdes públicos. No está garantizado que el valor recaudado en contraprestaciones se use a favor de un desarrollo más equitativo y sustentable de la ciudad porque será destinado para negocios en el área central. No compensa la aprobación de emprendimientos que desvirtúan la planificación de la ciudad con impactos negativos para la mayoría.

 

 

 

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