Un Estado se define por poseer un pueblo, un gobierno y un territorio. La soberanía es el poder supremo y la autoridad que tiene un Estado para tomar decisiones y dictar leyes. El territorio es el espacio físico —que incluye suelo, subsuelo, aguas y espacio aéreo— donde se ejerce ese poder. La soberanía necesita del territorio para materializarse, y este adquiere orden político gracias a la soberanía que lo delimita y defiende.
A su vez, es claro que el régimen legal vigente nunca comprometió la inviolabilidad de la propiedad privada protegida por nuestra Constitución nacional, que en su artículo 17 afirma: “La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley. La expropiación por causa de utilidad pública debe ser calificada por ley y previamente indemnizada”, priorizando “promover el bienestar general y asegurar los beneficios de la libertad para nosotros, para nuestra posteridad, y para todos los hombres del mundo que quieran habitar el suelo argentino”, objetivo planteado en su Preámbulo.
En la Argentina, 13.260.000 hectáreas rurales (superficie mayor que la de toda Inglaterra) se encuentran actualmente extranjerizadas. Esto equivale al 4,97% de la superficie rural relevada por la ley 26.737. Ninguna provincia excede en su conjunto el límite del 15% establecido por dicha ley. Sin embargo, se debe observar que 31 departamentos superan de manera individual el límite legal de extranjerización. Llegan a ser mayor del 35% en distritos como Iguazú en Misiones, Lacar en Neuquén, San Carlos y Molinos en Salta, e Ituzaingó en Corrientes. Por lo tanto, debe observarse la estrategia de sus compradores en donde se concentran recursos naturales como el agua, el litio y zonas de frontera. O en Tierra de Fuego con 90.000 hectáreas (el 5% de la superficie rural de la provincia) a nombre de propietarios extranjeros. La mayor concentración de estos titulares se registra en la zona de Tolhuin, seguida por el área de Río Grande, en nuestra provincia austral, donde se unen los dos océanos, frente a la Antártida y las Islas Malvinas (que pertenecen a la provincia).
A su vez, es engañosa en muchas ocasiones la definición sobre quién es realmente el titular de la tierra por el uso de testaferros. Así sucede con el caso de Hugo Barabucci, ex polista argentino. En el año 2023, antes de Milei y antes de la Ley de Inocencia Fiscal, tuvo que declarar que con millones de dólares de los Emiratos Árabes Unidos (EAU) compró a su nombre 14.000 hectáreas en Cerro Carreras, al sur de la provincia de Río Negro, zona de frontera (40 kilómetros de Chile) y nacientes del río Chubut, tierra habitada por mapuches. Los fondos habrían sido transferidos desde una cuenta del Banco First Gulf Bank, con sede en Abu Dhabi, y pasaron por otra cuenta en el JP Morgan Chase en Nueva York, sin acatar los controles exigidos por la legislación argentina en materia aduanera, fiscal y penal.
El enclave
En la provincia de Río Negro, al pie de la cordillera de los Andes, a unos cinco kilómetros de la frontera con Chile, el magnate inglés Joe Lewis, comprando las tierras linderas, se apropió del Lago Escondido. Cuando patriotas miembros de La Marcha por la Soberanía fueron a exigir el libre acceso público al espejo de agua, los reprimió violentamente con su guardia pretoriana conformada por peones de la estancia, ante la pasividad de la gendarmería nacional que avalaba de hecho la jurisdiccionalidad del británico.
La empresa británica La Forestal (1872 - 1943) explotaba los bosques (principalmente quebracho) que cubrían todo el monte chaqueño. La empresa llegó a tener más de un millón de hectáreas en el norte de Santa Fe, Santiago del Estero y Chaco. Tenían fuerza policial propia (llamada Los Cardenales, porque vestían de rojo); les pagaba a los hacheros con vales que estos cambiaban en el almacén de ramos generales de la propia empresa. La represión y la complicidad de los distintos gobiernos de la provincia (y de la Nación) permitieron que fuera un Estado dentro de la Argentina, donde regía la voluntad de la empresa por encima de las leyes y de la justicia del país. El 3 de marzo de 1940 fue asesinado el abogado de los trabajadores de La Forestal y dirigente radical, Rogelio Lamazón, a plena luz del día, con la complicidad de la policía local y de su comisario Marobio Cornodera, muerte que nunca se investigó ni castigó.
Habría que ver cuáles son las leyes que se cumplen en las grandes extensiones que poseen en nuestro país:
- High Luck Group Argentina (1.148.000 hectáreas): Es una empresa privada de capitales chinos dedicada a la extracción de petróleo crudo y gas natural. Tiene dos concesiones ubicadas en Salta: Chirete (asociada con Pampa Energía) y los bloques de exploración Morillo y Tartagal Oriental. Es subsidiaria de New Times Energy Corporation Limited, con sede en la ciudad de Hong Kong, China.
- Grupo Benetton (920.000 hectáreas): Luciano Benetton es titular de la Compañía de Tierras del Sud Argentino, y tiene propiedades en Chubut, Santa Cruz, Río Negro y Buenos Aires.
- Integra Lithium (573.000 hectáreas): Es una de las empresas del conglomerado presidido por José Luis Manzano que extrae litio en 14.000 hectáreas en la provincia de Jujuy, 149.000 en Catamarca y 333.000 en La Rioja. De acuerdo a datos disponibles en el sitio integrallithium.com, también suma un proyecto de extracción en roca dura de 77.000 hectáreas en Catamarca. Además de su participación en empresas energéticas y medios de comunicación.
- Cresud S. A. (538.822 hectáreas): La firma presidida por Eduardo Elzstain posee en las provincias de Santa Cruz 100.911 hectáreas; en La Pampa, 9.615 hectáreas; en Entre Ríos, 6.024 hectáreas; en Santa Fe, 1.431 hectáreas; en Córdoba, 1.534 hectáreas; en San Luis, 7.010 hectáreas; en Mendoza, 674 hectáreas; en Chaco, 26.370 hectáreas; en Catamarca, 12.395 hectáreas y en Salta, 37.858 hectáreas, además de hoteles, shoppings, etc.
- Estomonte A.G.S.A. (404.098 hectáreas): Se trata de una propiedad de grandes magnitudes en plena cordillera de los Andes, ubicada en el departamento de Calingasta, en San Juan. Fue comprada por la firma de origen suizo en diciembre de 1978.
Y podríamos seguir con Sociedad Minera S.A. (Sominar), que tiene 328.400 hectáreas en Mendoza; Pluspetrol S.A. (320.000 hectáreas); Grupo Pérez Companc (293.000 hectáreas); Arauco SA (264.000 hectáreas); Adecoagro (217.810 hectáreas); Ledesma SA (212.429 hectáreas); etc.
La Argentina tiene recursos muy importantes: litio, cobre, agua dulce, uranio, hidrocarburos, alimentos y biodiversidad. En esos territorios viven personas y comunidades. Las decisiones sobre esos recursos, además, impactan mucho más allá de las zonas donde están; afectan al país en su conjunto. Por eso, hablar de comprar tierras no es una discusión inmobiliaria, sino de distribución de la riqueza, de la calidad de vida de todos y de quién puede decidir sobre esos recursos que afectan nuestro presente y nuestro futuro.
Las grandes extensiones de tierras para cultivos como la soja, que se exporta en su mayor parte, internacionalizan su valor. Las grandes empresas y pools financieros cuentan con recursos para su adquisición y/o arrendamiento, que no es lo que sucede con el pequeño y hasta el mediano productor (que la más de las veces paga el arriendo a valor soja aunque cultive otras plantas y/o críe animales).
Siempre según el Registro Nacional de Tierras Rurales de la Argentina, creado por la ley 26.737, en la Argentina, aproximadamente el 70% de la superficie agrícola se cultiva en campos arrendados, mientras que el restante 30% es administrado por sus dueños, y se estima que se destinan alrededor de 5.200 millones de dólares por año en el pago del alquiler de los campos. A su vez, el 0,89 % de los propietarios poseen el 33,89% de la superficie con una extensión promedio de 22.000 hectáreas, mientras que el otro 99,11 % de propietarios se reparte el 66,11% restante de tierras.
El Registro afirma que 26 millones de hectáreas corresponden a 1.250 titulares (0,1% de los propietarios privados), de los cuales 11.790.229,15 hectáreas son de firmas extranjeras, y 1.877.885 hectáreas son propiedad de firmas que tienen domicilio en guaridas fiscales (dicha superficie equivale a 65 veces la de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires).
Según el informe del Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA) de la ex AFIP (ahora ARCA), en la Argentina actual hay plantado en producción agrícola 34,3 millones de hectáreas, de las cuales 24 millones son arrendadas, administradas principalmente por los pool de siembra, que son los mayores contratistas del campo asociados a grandes capitales estadounidenses; cotizan en la Bolsa de Nueva York. Los que financian esos pools de siembra son básicamente los mismos que compraron los títulos de deuda de la Argentina.
Cambios al Código Civil y Comercial sobre desalojos y expropiaciones
Finalmente, en la sesión del Senado de la Nación que finalizó en la madrugada del 7 de agosto de 2026, se rechazaron los capítulos de extranjerización de la tierra y de modificación de la Ley de Manejo del Fuego; y se logró aprobar los capítulos sobre desalojos, expropiaciones y modernización del registro de la propiedad.
El primero de ellos modifica al Código Civil y Comercial para ampliar la figura de los desalojos al posibilitar que, para "todo sujeto que invoque un derecho o interés legítimo afectado", el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil, para acelerar la restitución de inmuebles en casos de ocupación ilegítima o falta de pago de alquileres. Ante la verosimilitud del derecho del propietario y bajo caución juratoria (una simple declaración y no la presentación de la escritura), el juez podrá disponer una restitución anticipada de la propiedad, siempre con control judicial y respetando el debido proceso.
Para agilizar el trámite, se incorporan mecanismos modernos como la notificación por domicilio electrónico y se fortalecen las facultades del juez para identificar a los ocupantes. Asimismo, el texto final del proyecto incluye la incorporación del artículo 686 bis al Código Procesal Civil y Comercial, que en su mandamiento de lanzamiento autoriza específicamente al oficial de justicia a solicitar el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilios y abrir cerraduras, incluso si la propiedad se hallare desocupada.
Permite iniciar acciones de desalojo a personas o instituciones aunque no sean afectados directos, e incorpora la posibilidad de restitución inmediata del inmueble para ocupantes considerados “precarios” o “intrusos”.
Es grave porque este gobierno, mediante el Decreto 1.083/2024, dejó sin efecto la Ley 26.160 de Emergencia Territorial Indígena, sancionada en el año 2006. La norma suspendía los desalojos de las comunidades originarias y ordenaba catastrar sus tierras tradicionales, por un plazo de vigencia de cuatro años, con el objetivo de dar respuesta a la situación de emergencia territorial de las comunidades indígenas del país, en consonancia con el artículo 75, inciso 17, de la Constitución nacional. Además, daba cumplimiento parcial al artículo 14, inciso 2, del Convenio 169 de la OIT. El fundamento para su derogación es que habían transcurrido 18 años y que generaba un estado crónico de inseguridad jurídica, limitando las actividades productivas.
La iniciativa también facilita los desalojos en zonas urbanas, principalmente en la Ciudad de Buenos Aires, al acelerar los procedimientos para la restitución de inmuebles. En lugar de responder a la creciente crisis habitacional con más protección para quienes alquilan o no pueden acceder a una vivienda, el proyecto fortalece la posición de los propietarios y consolida una concepción en la que el derecho de propiedad prevalece sobre el derecho a la vivienda.
Como toda muestra de generosidad, la media sanción garantiza hasta diez días de plazo para su desalojo, para ofrecer una solución habitacional en caso de que el desalojo involucre "la presencia de menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo".
En el capítulo de expropiaciones, se establece que "la utilidad pública será de interpretación restrictiva". Asimismo, se considera indemnización por el lucro cesante cuando sea "consecuencia directa e inmediata de la expropiación". Entre otros ítems, fija el plazo límite de "ocupación temporánea anormal" en un máximo de 90 días.
La expropiación es una herramienta utilizada por el Estado para tomar decisiones estratégicas, como hacer una represa, caminos o barrios. Con esta ley quedaría acotada porque el proyecto cambia la idea de utilidad pública. Establece que la indemnización se calcula sobre el valor de mercado. Incorpora expresamente el lucro cesante como valor a incluir en el monto a pagar y pone un tope del 30%, salvo que el expropiado demuestre una afectación superior. Ese tope va a pasar a ser la regla. De esta forma, el Estado se priva a sí mismo de herramientas para tomar decisiones estratégicas que beneficien a toda la sociedad.
En el capítulo que denominan de modernización del registro de la propiedad, crean el Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble para administrar una Ventanilla Única Federal Inmobiliaria para abonar tasas y recibir informes, certificados y copias expedidas por cualquier registro de la propiedad inmueble del país.
En síntesis
Como afirma Rodolfo Treber en su nota “El exabrupto colonial de extranjerizar nuestra tierra”: “La defensa frente a la extranjerización debe articularse con una democratización interna del acceso a la tierra. No existe soberanía territorial plena cuando millones de argentinos carecen de vivienda, los pequeños productores son desplazados, las comunidades rurales pierden población y enormes superficies urbanas o productivas permanecen ociosas con fines especulativos”.
Un proyecto nacional debe utilizar la tierra para arraigar población, desarrollar economías regionales, ampliar la agricultura familiar, fortalecer cooperativas, construir viviendas y planificar de manera federal la infraestructura, los servicios y la producción. La tierra urbana ociosa y la especulación inmobiliaria deben ser gravadas, mientras el Estado recupera capacidad para intervenir, adquirir inmuebles estratégicos y conformar bancos públicos de tierras.
Patria o colonia es el criterio concreto para determinar si el territorio se organizará según las necesidades del pueblo argentino o se incorporará como un activo más a las carteras del capital transnacional.
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