TERESA ORDENA

29 de noviembre de 2020: Teresa García y los lotes con servicios y planes de viviendas.

En un 2020 donde la pandemia lo desordenó todo, la funcionaria que mejor funciona en la provincia de Buenos Aires se ocupó de ordenar. Y no se trató de ordenar lo que la pandemia desordenó, sino de buscar ordenar lo que desde hacía muchos años venía sin un ordenamiento serio que le permitiera al Gobernador saber dónde estaba parado. Por eso se creó la Unidad de Tierra y Vivienda a cargo de la ministra de Gobierno Teresa García, que se ocupó de regularizar -poner en norma- todas las urbanizaciones existentes que no estaban registradas. Se perdía dinero y no se contaba con tierra de esos emprendimientos privados que deben ceder si se aplica la Ley de Hábitat una vez registrada y regularizada cada situación. Así el gobierno se hizo de tierras para ofrecer lotes con servicios y viviendas. También se detectaron tierras públicas que estaban siendo explotadas por privados que no pagaban el canon.

 

La ministra de Gobierno bonaerense Teresa García viene trabajando desde enero, desde la Dirección de Ordenamiento Urbano y Territorial, sobre las nuevas urbanizaciones y aquellas que no estaban en norma, identificando grandes loteos donde sus tenedores no poseen la titularidad de dominio y que están subdivididos por emprendedores inmobiliarios que sólo pagan por las hectáreas que ocupan, aprovechándose de un Estado bobo que desde hace muchos años no se ocupó de identificarlos. Esa tarea se continuó con mayor eficiencia desde la Unidad Provincial de Tierra y Vivienda y del Registro de Suelo Urbano, creada por decreto del gobernador Axel Kicillof el 30 de octubre, también a cargo de la ministra. Con respecto a los barrios privados, García cuenta en diálogo con El Cohete a la Luna que el pago a la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA) es por el total de hectáreas que luego el administrador del barrio traslada en expensas a los vecinos. Al no estar registrados, esos barrios tributan como si fueran zona rural, haciéndole perder al Estado bonaerense 1.500 millones de pesos.

 

 

Pero la recaudación que se pierde no es el único problema. Quienes viven en esos barrios no registrados no tienen la posibilidad de tener escritura. Esto llevó a que se cree una asociación de nuevas urbanizaciones que reclama por la regularización para poder escriturar. Después de cinco meses de trabajo en conjunto con ARBA, la Unidad de Tierra y Vivienda y del Registro de Suelo Urbano, localizó 1070 barrios privados construidos y no registrados. De los cuales 343 fueron puestos a norma y otros 97 entraron en la resolución 493/2020 de Empadronamiento y Puesta a Norma de Conjuntos Inmobiliarios Consolidados. Quedan 600 barrios por regularizar y se está trabajando en ello, lo que permitirá mayor recaudación.

 

 

Teresa García señala la importancia de identificar y poner en normativa esos barrios privados no registrados. “Primero genera mayor recaudación lo cual va a permitir una inversión en viviendas y mejoras que hacen falta en muchos barrios. Y lo otro que permite es la aplicación de la ley de Hábitat 14.449 porque en realidad la tierra que ceden al municipio se produce cuando se realiza la subdivisión”. La ley de Acceso Justo al Hábitat señala en su sección V y en su artículo 50 que “los Municipios establecerán por una Ordenanza de carácter general una contribución obligatoria no inferior al diez por ciento (10%) de la valorización inmobiliaria”. Su artículo 51 establece el pago al municipio en donde se desarrollen los emprendimientos como clubes de campo, barrios cerrados, cementerios privados o emprendimientos de grandes superficies comerciales, que deben ceder como pago el 10% de la superficie total de los predios afectados o sus equivalentes en dinero o suelo urbanizable.

Con respecto a tierra pública, la Unidad de coordinación de Tierra y Vivienda y del Registro de Suelo Urbano llevó adelante el registro catastral del Delta y el mapeo de tierra pública. “El Delta tiene 330.000 hectáreas, de las cuales 40.000 están siendo explotadas por actividades productivas varias, fundamentalmente la actividad forestal (pino-papel)”, expresa García. Fue muy difícil el trabajo de encontrar información. En la Dirección Provincial de Islas había expedientes pero solamente de un 10% de la tierra ocupada. La registración de toda tierra pública le permite al Gobierno bonaerense identificar cuál está siendo ocupada por comodato o convenio de uso. Lograron identificar toda la tierra pública a pesar de no tener registros de cuáles estaban siendo productivas. Pero al chequear la información con la base de datos de subsidios por producción obtuvieron la información correspondiente. Muchos de esos convenios de tierra pública estaban siendo explotados por privados que no pagaban el canon correspondiente.

 

 

El trabajo a cargo de Teresa García en la Unidad de coordinación es fundamental. Registrar las tierras públicas del Delta es normalizar una situación de más de veinte años. El trabajo que se ha realizado en registración de tierra pública, de revisión de tierra privada, de revisión del dominio de la tierra pública, permite contar con información fidedigna. Lo que sucedía antes no permitía tener información clara y confiable para saber dónde estaban parados. Tierras públicas que figuraban en ARBA pero en el Registro de la Propiedad aparecían con dueños era una de las anomalías. Reactualizar para luego unificar la información resultó primordial en la tarea. Porque, como asegura García, “el Gobernador lo único que tiene asegurado es el control del suelo donde gobierna y el control de su ribera”.

 

 

Cuestión de Código

La Unidad de coordinación Provincial de Tierra y Vivienda y del Registro de Suelo Urbano tiene como objetivo el cumplimiento de la ley de Uso de Suelo y la ley de Hábitat. Para ello es importante que en los 135 municipios bonaerenses se realice un acompañamiento de éstas leyes. Los municipios deben contar con el Código de Ordenamiento Urbano y Territorial (COUT) municipal, que resulta indispensable si se quiere comenzar a reducir el gran déficit habitacional existente. Y aquellos que lo poseen, deben actualizarlo. Para el ordenamiento del Código se hizo un llamado a los municipios y son muchos los que no tienen aprobado el COUT. Los concejos deliberantes municipales modifican zonas de acuerdo a la pretensión del mercado inmobiliario. Así, su crecimiento no es planificado ni organizado. Los distritos crecen deformes y sin planificación de acuerdo a la regla del mercado y sus negocios inmobiliarios. La tarea ahora es que se ordenen y desde la Unidad Provincial de Tierra y Vivienda y del Registro de Suelo Urbano se está trabajando en eso.

En San Isidro la totalidad de los barrios privados –que son treinta y siente– están sin convalidar. De esa manera le han permitido a los emprendedores no aportar el 10% que por ley deberían pagar y así el Estado municipal pueda tener lotes y planificar programas de vivienda. San Isidro carece de Código de Ordenamiento Urbano y Territorial como tantos otros municipios. Si existe un problema de hábitat, si la tierra es escasa para que el Estado pueda tener lotes y poder desarrollar programas populares de vivienda, poner el ojo en esos barrios cerrados y privados que han eludido toda normativa es la tarea emprendida desde la Unidad Provincial de Tierra y Vivienda y del Registro de Suelo Urbano, pero que necesita de una mirada atenta de los intendentes sobre lo que sucede en su territorio, y en eso se está trabajando con los diferentes distritos.

El fundador del grupo Cardón, Gabo Nazar, que lleva adelante diversos emprendimientos inmobiliarios como Cardón Torre Rural en Palermo, Torres Cardón Tigre, Cardón Miramar Links, Estancia Estrella Federal, en la localidad El Paraíso, del partido de Ramallo, recién se acogió a la resolución 493 que armó Teresa García para que diferentes barrios privados no registrados puedan normalizar su situación irregular, como sucede con Estrella Federal en Ramallo, que recién comenzará a presentar los papeles. Son 405 hectáreas de ese emprendimiento inmobiliario, por lo que debe ceder 40.5 hectáreas, el 10% como estipula la ley de Hábitat, al municipio de Ramallo. No estaba regularizado aunque la publicidad estaba a la vista de todos. Salirse del Estado bobo es la tarea emprendida por García. Pero se necesita que los intendentes no se hagan los distraídos ante lo que sucede ante sus narices.

El COUT de Ramallo fue enviado de apuro por los concejales de Juntos por el Cambio más el voto de la concejal del bloque 1País para que la provincia se lo convalide, como señalamos desde El Cohete. Donde su contenido han sido ordenanzas parches elaboradas al ritmo del mercado, con errores legales y horrores técnicos, se les ha devuelto para que presenten un código de ordenamiento urbano que se enmarque dentro de la ley. Les remarcaron que si tenían dificultades técnicas para su elaboración, desde el área correspondiente de la provincia se ofrecían a monitorear cada problema que tuvieran con las asignaciones que realicen. Pero todo lo que giraba en tierra alrededor del puerto era inadmisible y debía ser tratado con mayor pericia.

Que desde el gobierno de Kicillof se haya tomado la iniciativa de unificar información para identificar y ordenar implica “pararse en el centro de la regularización dominial de tierra privada; de la registración de la tierra pública; del chequeo de cómo están planificando los municipios su crecimiento”, explica García. “No es solamente administrar información sino contar con un rol activo del Gobierno provincial para evitar que un crecimiento desparejo sea un crecimiento de desigualdades para sus habitantes”, sostiene.

La tierra pública en lo que se denomina el primer cordón bonaerense, circundante con Capital Federal, es escasa. En el segundo la cuestión cambia y hay un poco más, igual que en el tercer cordón. Pero en el conurbano se ha saturado la capacidad. Al no existir planificación estatal gana el mercado inmobiliario, que ofrece crecer hacia arriba cuando ya no hay tierra, como sucede en Vicente López, con torres de 26 pisos y negocios con De Narváez.

El trabajo de la provincia en identificar tierra pública les permitió determinar que tienen 14.000 lotes para proveer de servicios. “Regularizar la tierra implica varios beneficios. Primero tener identificada la tierra que tiene el Estado para poder desarrollar lotes con servicios y planes con viviendas como corresponde. Son muchos años de atraso en materia de vivienda, con lo cual tres años no nos van alcanzar, pero hay que poner el tren arriba de las vías para arrancar”, expresa García. También regularizar “es garantizarle derechos a quienes estuvieron en loteos abiertos históricos y que hoy no tienen un título de propiedad y no pueden sacar un crédito”, sostiene, y eso también abarca a quienes viven en emprendimientos cerrados. “Independientemente que tengan un poder adquisitivo mayor, la situación de precariedad respecto de la cuestión jurídica es la misma”. La Ministra también destaca “la recaudación que logra el Estado con la regulación, que está calculada en casi 1.500 millones”. Y que el trabajo que llevan adelante en ordenar también favorece a los municipios porque la etapa final “es el ordenamiento y revisión de los códigos de ordenamiento urbano y las ordenanzas que envían los municipios, que implica poder decir sí o no, respetando la autonomía municipal pero con el acompañamiento para ordenar mejor la planificación y el desarrollo de cada región desde la provincia de Buenos Aires”.

 

 

Con la idea de identificar para detectar y poner bajo normativa que regularice su situación las nuevas urbanizaciones de barrios privados que florecen en los distritos, la Ministra de Gobierno envió nota a cada intendente para que declaren las nuevas urbanizaciones en su territorio a fin del ordenamiento correspondiente. Saber dónde están parados en territorio bonaerense es la tarea. Desde allí, luego de ordenar y administrar –sabiendo lo que se tiene– y dotando al Estado de mayores recursos, se podrá idear con eficiencia para desarrollar en esos lotes con servicios planes de vivienda para poder palear el gran déficit habitacional existente en la provincia de Buenos Aires.

 

 

 

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