Los VIP no tributan

Urbanización de tierra rural en San Martín de los Andes

 

En la Patagonia, algunos Estados municipales reclaman el control directo de numerosas superficies de tierras rurales ya incorporadas –o en vías de incorporación– al mercado de suelo urbano, a través de la presión inmobiliaria para residencia de sectores de alto consumo o infraestructura para el turismo y deportes de élites, entre otros destinos. En Neuquén, el municipio de San Martín de los Andes busca ampliar la superficie de su ejido, para lo que necesita una ley provincial que le transfiera tierra pública y privada, alguna de la cual ya está urbanizada con barrios de sectores de altos ingresos, en su gran mayoría cerrados. Este año, la capital provincial logró ampliar su ejido con una ley conseguida en tiempo récord, aunque ese caso fue impulsado por la demanda de infraestructura de los capitales ligados a Vaca Muerta, área hidrocarburífera de no convencionales, en alianza con los grupos locales inmobiliarios y de la construcción.

Por unanimidad, el Concejo Deliberante de San Martín de los Andes resolvió ampliar su ejido de 14.000 a 36.000 hectáreas, importante cambio que debe ser refrendado por una ley de transferencia de dominio de tierras fiscales y privadas del departamento Lácar. Una docena de loteos VIP, una cancha de golf, otra de polo y lodge de pesca pasarán a tributar tasas por servicios municipales, que ya utilizan a costo cero. Aunque, por sobre todo, el gobierno local podrá planificar un desarrollo urbano que ahora queda en manos del mercado, ante el repliegue del Estado provincial, que no regula ni controla el tema. A diferencia del caso de Neuquén Capital, los partidos políticos con representación en San Martín de los Andes deberán mantener unificado el reclamo para alcanzar la ley de transferencia de tierras en el corto o mediano plazo, de acuerdo a lo que reconocen voceros de las distintas fuerzas.

 

 

Sesión en el Concejo Deliberante del 28 de julio, cuando se aprobó por unanimidad el pedido de ampliación del ejido municipal. 

 

En diciembre del año pasado se hizo la audiencia pública por el proyecto de ampliación del ejido. Hubo dilaciones y oposición por parte de los concejales del PRO y los voceros de las estancias de la zona. En julio pasado, finalmente se aprobó la ampliación por unanimidad. En 1993 fue la anterior. Superficie y población son fundamentales para establecer los montos de la coparticipación de recursos a los municipios, entre otros alcances de la ampliación de todo ejido.

 

 

 

Expansión sin control

El año pasado se registraron 4.000 cambios de domicilio en San Martín de los Andes, ciudad con una población estimada en 50.000 habitantes, informó Santiago Fernández, concejal del bloque del Frente de Todos. Ese dato de la explosión demográfica será más preciso con los resultados del último Censo Nacional de población, fenómeno post-pandemia de Covid-19 que se registra en todo el cordón cordillerano, al menos entre Villa Pehuenia (al norte) y la comarca del paralelo 42° (al sur). Otro indicador es la superficie en construcción de obras particulares que controla y registra el municipio local, tanto la total como la promedio. Es alta, a pesar de la caída durante la primera etapa de la pandemia.

Así, la crisis habitacional y la falta de suelo para vivienda para sectores populares exigen incorporar tierra fiscal provincial con condiciones para urbanizar. La provincia ha aprobado loteos y fraccionamientos en tierras rurales, que pagan bajísimos impuestos inmobiliarios y se vinculan históricamente con San Martín de los Andes. Suelos con poca pendiente en zonas con conectividad vial son adecuados para urbanizar, argumentaron en el Concejo Deliberante, donde también reivindicaron la potestad de regular y fiscalizar los usos del suelo, ante la voracidad del mercado inmobiliario.

En las 22.000 hectáreas que buscan incorporar viven 8.000 habitantes en forma permanente. El 95% de la superficie está ocupada por estancias y 5% por loteos VIP. Ese 5% tiene alta capacidad contributiva, aunque el proyecto de ampliación del ejido no tiene objetivos recaudatorios, aseguró Fernández.

El ejido actual tiene 14.000 hectáreas desde 1993, cuando se hizo la última ampliación. El gobierno local del Movimiento Popular Neuquino (MPN) inicialmente propiciaba la incorporación de 11.000 hectáreas en un recorte territorial que dejaba quirúrgicamente afuera a urbanizaciones de alta gama. Finalmente, se aprobó la incorporación de 22.000 hectáreas del departamento Lácar hasta el límite con el ejido de Junín de los Andes, la localidad más cercana.

Hay 40 kilómetros entre los centros de San Martín de los Andes y Junín de los Andes, unidos por ruta pavimentada en un avanzado cordón interurbano en consolidación. Ejemplo de ello es que la mitad del loteo Chapelco Golf está dentro del ejido de Junín de los Andes, en tanto que la otra mitad quedaría dentro del de San Martín de los Andes, en caso de aprobarse la iniciativa. Dos rutas provinciales articulan la expansión de la mancha urbana en espacio rural que conectan lagos (Lácar y Lolog) y ríos con los cerros Chapelco y Lanín especialmente, dibujando un espacio estratégico para el modelo económico basado en la renta de la naturaleza (turismo y desarrollos inmobiliarios), que avanza sobre la ganadería extensiva y la forestación con especies exóticas.

La urbanización en jurisdicción provincial más alejada está a 19 kilómetros del centro, fuera del ejido actual, pero en indiscutible relación económica, comercial y de servicios con la ciudad en expansión. Toda la folletería de turismo rural y de aventura tiene a San Martín de los Andes como referencia institucional, así como la demanda directa de respuesta de servicios permanentes o eventuales, coincidieron las fuentes consultadas.

 

 

 

San Martín de los Andes, de noche.

 

 

 

 

Mercado regulador

En la práctica, la urbanización en tierra rural está totalmente desregulada, sin ninguna capacidad operativa de fiscalización por parte de los gobiernos provinciales, como se observa en Río Negro, Chubut y Neuquén, de acuerdo a nuestro relevamiento.

“La sola incorporación a un ejido valoriza la tierra. Sumada a la obra pública de infraestructura, es toda transferencia de recursos estatales al mercado inmobiliario”, sostuvo Marcelo Zúñiga, concejal del Frente de Todos de la capital provincial. Insistió en que el Estado debe ser el que diseñe una política de expansión de la mancha urbana. Si no, se impone el diseño del capital de las inmobiliarias y las constructoras.

En abril, la Legislatura local aprobó la Ley 3.332, que incorporó a la trama urbana de Neuquén unas 8.000 hectáreas, lo cual fue anunciado y celebrado por el gobernador Omar Gutiérrez, junto al intendente Mariano Gaido, en acto público.

Con unos 350.000 habitantes, se proyecta un crecimiento hacia el millón. El crecimiento de la Capital debió discutirse armónicamente con los ejidos de los municipios linderos, con concepción de comarca con Centenario y Plottier, al menos. Con características de urbanización y demanda diferente, el caso de San Martín de los Andes se analiza también en el proceso que desarrolló San Carlos de Bariloche, más al sur. “Más que expandir, hay que densificar de manera inclusiva. No desprenderse de tierra pública”, reflexionó Zúñiga. Entre 2015 y 2017 el gobierno de la ciudad de Neuquén se deshizo de 50 hectáreas estratégicamente ubicadas en el centro, que quedaron en manos de un puñado de desarrolladoras y constructoras. Se vendió tierra pública a bajo valor para lo que llaman countries de altura, las torres de alta gama.

Las disputas por la expansión de los ejidos municipales son procesos lentos y en voz baja en el que confluyen muchos intereses. Los datos definitivos del Censo Nacional, cruzados con los montos de las regalías hidrocarburíferas y las estadísticas de metros cuadrados de construcción de obras particulares, permitirán poner cifras actuales al conflicto.

 

 

 

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